Un primo adempimento di carattere fiscale riguarda la registrazione del contratto di locazione.
Infatti per combattere il fenomeno della locazione e degli affitti c.d. in nero, il legislatore ha previsto a partire dalla legge finanziaria del 1998, l’obbligo di registrazione di tutti i contratti di locazione .
In particolare, dal d.P.R. n.131/1986 regolante la materia, risulta che “ sono soggetti a registrazione i contratti di locazione sia consacrati in atto scritto sia stipulati verbalmente, indipendentemente dall’ammontare del canone, salvo che per i contratti di durata non superiore a 30 giorni all’anno, ex art. 21 c.18, l.449 1997. Fanno eccezione altresì i contratti soggetti ad IVA in forza dell’art.5 del citato d.P.R.
La registrazione presso il locale Ufficio dell’ Agenzia delle Entrate deve essere effettuata entro 30 giorni dalla data di stipula del contratto o dall’inizio della sua esecuzione, come stabilito dall’art.68 l.342/2000, dopo aver provveduto al versamento dell’imposta di registro.
Obbligati a demandare la registrazione per i contratti stipulati in forma solenne sono il notaio e il pubblico ufficiale che ha effettuato l’autentica. Nel caso di stipulazione più comune, cioè di scrittura privata, l’obbligo fiscale incombe su entrambe le parti contraenti, proprietario e inquilino.
La mancata ottemperanza all’obbligo di registrazione importa per entrambe le parti, in quanto solidalmente obbligate, la possibilità di incorrere in una sanzione che può variare dal 120% al 240% dell’imposta dovuta. Inoltre nel caso in cui sia avvenuta una registrazione inferiore all’affitto realmente pagato, la sanzione varia dal 200% al 400% dell’imposta maggiore non denunciata. È ammesso tuttavia il pagamento in misura ridotta apri ad ¼ della sanzione entro 60 giorni dalla notifica della medesima.
È tuttavia applicabile anche in tale ambito l’istituto del “ravvedimento operoso” di cui al D.lgs.472/97 e successive modificazioni. È prevista cioè per la parte la possibilità di effettuare versamenti non adempiuti o di regolarizzare gli importi dovuti versati non correttamente. Viene consentita cioè la regolarizzazione della posizione innanzi al fisco, mediante il pagamento di una sanzione ridotta. Tutto cioè è consentito tuttavia, giova precisarlo, solo nell’ipotesi in cui non siano ancora intervenute contestazioni o comunque accertamenti di cui il contribuente sia a conoscenza.
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Le spese di registrazione del contratto di locazione, come si è avuto modo di sottolineare nei paragrafi introduttivi, sono a carico di proprietario e inquilino in parti eguali, in ragione cioè del 50% ciascuno.
Sul valore dell’imposta può dirsi che per le locazioni di immobili urbani essa è pari al 2% del canone annuo, con un minimo pari ad € 67,00, se si tratta della prima annualità o di proroga (cioè per l’anno successivo al IV o al VI).
Si è già avuto modo di vedere come nella trattazione dei contratti di locazione ad uso abitativo c.d. a canone concertato, la base imponibile sia ridotta del 30%.
Prima della registrazione dei contratti di locazione e di affitto di immobili urbani presso l’Ufficio dell’Agenzia dell’Entrate, sarà pertanto necessario calcolare l’imposta dovuta, compilare l’apposito modello di versamento F23 e provvedere al pagamento presso gli uffici postali o presso le banche.
Si precisa sinteticamente che nel modello F23 sono richiesti:
-dati del locatore e del conduttore: generalità, codice fiscale;
-il codice dell’Ufficio del registro o delle Entrate al quale il modulo sarà presentato per la registrazione (da richiedere al medesimo ufficio o consultabile in via telematica digitando elenco codici Uffici delle Entrate).
-Il codice del tributo e la relativa causale: sono rinvenibili nel retro del modulo stesso.
Ai fini pratici per la registrazione le parti dovranno presentare:
- almeno due copie del contratto in originale sottoscritte dalle parti contraenti;
- la ricevuta di versamento del modello F23: una delle copie del modello con la certificazione dell’avvenuto pagamento, verrà riconsegnata al momento del pagamento della stessa dall’ufficio postale o dalla banca.
- 1 marca da bollo per il valore di 14,62 € ogni 4 facciate, per ogni copia
- Richiesta di registrazione (modulo ricevuto direttamente allo sportello o reperibile su internet).
Fra le spese inerenti la stipulazioni di un contratto di locazione, rientra altresì il versamento da parte del conduttore al momento della stipulazione del contratto del c.d. deposito cauzionale. Esso è previsto sia per i contratti di locazioni di immobili ad uso abitativo, sia commerciale.
La funzione di tale istituto è quella di garantire il proprietario locatore dall’inadempimento del conduttore inquilino in ordine alle proprie obbligazioni contrattuali di pagamento del canone e di ogni altro onere su di lui incombente, e di restituzione del bene oggetto di locazione nello stato in cui viene consegnato.
Il deposito cauzionale secondo quanto previsto già nella l.392/1978 “non può essere superiore a tre mensilità di canone. Esso è produttivo di interessi legali che debbono essere corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno.”
Al termine del contratto quindi il locatore sarà tenuto a restituire al conduttore inquilino le somme ricevute a titolo di cauzione.
Come precisato il deposito cauzionale garantisce in generale tutte le prestazioni gravanti sul conduttore ovvero il pagamento dei canoni e degli oneri condominiali se esistenti, ma altresì gli eventuali danni arrecati all’immobile locato. Ebbene sulla scorta di quanto appena sostenuto la Giurisprudenza ha avuto modo di affermare che “nel corso del rapporto di locazione pertanto, il conduttore non può imputare a canoni l’importo del deposito, costituendo siffatto comportamento, ove preteso, un inadempimento grave legittimante la risoluzione del contratto”.
La restituzione di tutto o parte del deposito cauzionale fatta dal locatore, dovrà pertanto avvenire al momento della risoluzione del vincolo contrattuale, dopo la verifica che il conduttore abbia integralmente adempiuto alle proprie obbligazioni. Essa inoltre comprenderà oltre all’importo versato anche gli interessi legali sulla relativa somma maturati durante lo svolgersi del rapporto.
Il diritto del conduttore di demandare al locatore la restituzione del deposito cauzionale è sottoposto al termine di prescrizione ordinaria di 10 anni.
Infine altro adempimento accessorio inerente la stipulazione di un contratto di locazione è rappresentato dalla denuncia all’Autorità locale di pubblica Sicurezza. L’art.12 della L.191/78 dispone che “chiunque ceda il godimento di un fabbricato per un periodo superiore ad un mese ha l’obbligo di comunicare all’autorità locale di P.S., entro 48 ore dalla consegna dell’immobile, la sua esatta ubicazione, nonché le generalità del conduttore”.
L’obbligo di denuncia è posto esclusivamente a carico del locatore.
