Entro trenta giorni dalla sua stipulazione, il contratto di locazione di un immobile deve essere registrato, telematicamente oppure presso qualsiasi ufficio dell’Agenzia delle Entrate; l’obbligo riguarda tutti i contratti di locazione, ad uso abitativo e ad uso diverso, con la sola eccezione dei contratti di durata non superiore a trenta giorni complessivi nell’anno.
Nel tentativo di arginare il fenomeno degli affitti in nero, la Legge Finanziaria del 2005 (L. 311/2004) ha comminato la sanzione della nullità ai contratti di locazione non registrati. Dal punto di vista fiscale, l’obbligo di registrazione è posto a carico sia del locatore che del conduttore; qualora l’obbligo non sia assolto dalle parti del contratto, l’Agenzia delle Entrate può chiedere il pagamento dell’imposta di registro indifferentemente all’una o all’altra parte. Non bisogna però confondere le conseguenze fiscali da quelle civilistiche. Con norme entrate in vigore il 1° gennaio 2016 (e quindi applicabili ai contratti stipulati dopo tale data) la legge sulle locazioni abitative ha posto a carico del solo locatore l’obbligo di registrazione; inoltre, tenendo conto di un principio di esperienza secondo cui, di regola, è il proprietario dell’immobile ad imporre al conduttore “l’affitto in nero”, le nuove norme hanno previsto conseguenze differenziate della nullità, che penalizzano il locatore e favoriscono il conduttore, che è in tal modo incentivato a far emergere “il nero”.
Infatti in caso di mancata tempestiva registrazione del contratto da parte del locatore, il conduttore può chiedere al Giudice di accertare l’esistenza del contratto e di determinarne il canone. Quest’ultimo sarà fissato dal Giudice facendo riferimento non al canone pattuito dalle parti o desumibile dai canoni del libero mercato ma a quelli c.d. convenzionati o concordati, stabiliti da accordi locali, decisamente inferiori a quelli di mercato.
Nelle locazioni ad uso diverso la nullità del contratto per omessa registrazione non è regolata da una disciplina speciale; si applica pertanto la disciplina generale dei contratti nulli secondo la quale il contratto è del tutto improduttivo di effetti. Ciò significa che le prestazioni a cui le parti si sono obbligate non sono esigibili e, qualora siano già state eseguite, devono essere restituite. Quindi nelle locazioni ad uso diverso la nullità del contratto produce conseguenze ugualmente gravi per il locatore e per il conduttore: il primo non può pretendere il pagamento del canone e deve restituire i canoni eventualmente già riscossi. Per parte sua il conduttore non ha diritto al godimento dell’immobile e può essere condannato alla sua restituzione, non avendo un valido titolo contrattuale che ne giustifichi la detenzione.
Maggio 2017 - Avv. Clara Di Gregorio, Foro di Milano
Nel tentativo di arginare il fenomeno degli affitti in nero, la Legge Finanziaria del 2005 (L. 311/2004) ha comminato la sanzione della nullità ai contratti di locazione non registrati. Dal punto di vista fiscale, l’obbligo di registrazione è posto a carico sia del locatore che del conduttore; qualora l’obbligo non sia assolto dalle parti del contratto, l’Agenzia delle Entrate può chiedere il pagamento dell’imposta di registro indifferentemente all’una o all’altra parte. Non bisogna però confondere le conseguenze fiscali da quelle civilistiche. Con norme entrate in vigore il 1° gennaio 2016 (e quindi applicabili ai contratti stipulati dopo tale data) la legge sulle locazioni abitative ha posto a carico del solo locatore l’obbligo di registrazione; inoltre, tenendo conto di un principio di esperienza secondo cui, di regola, è il proprietario dell’immobile ad imporre al conduttore “l’affitto in nero”, le nuove norme hanno previsto conseguenze differenziate della nullità, che penalizzano il locatore e favoriscono il conduttore, che è in tal modo incentivato a far emergere “il nero”.
Infatti in caso di mancata tempestiva registrazione del contratto da parte del locatore, il conduttore può chiedere al Giudice di accertare l’esistenza del contratto e di determinarne il canone. Quest’ultimo sarà fissato dal Giudice facendo riferimento non al canone pattuito dalle parti o desumibile dai canoni del libero mercato ma a quelli c.d. convenzionati o concordati, stabiliti da accordi locali, decisamente inferiori a quelli di mercato.
Nelle locazioni ad uso diverso la nullità del contratto per omessa registrazione non è regolata da una disciplina speciale; si applica pertanto la disciplina generale dei contratti nulli secondo la quale il contratto è del tutto improduttivo di effetti. Ciò significa che le prestazioni a cui le parti si sono obbligate non sono esigibili e, qualora siano già state eseguite, devono essere restituite. Quindi nelle locazioni ad uso diverso la nullità del contratto produce conseguenze ugualmente gravi per il locatore e per il conduttore: il primo non può pretendere il pagamento del canone e deve restituire i canoni eventualmente già riscossi. Per parte sua il conduttore non ha diritto al godimento dell’immobile e può essere condannato alla sua restituzione, non avendo un valido titolo contrattuale che ne giustifichi la detenzione.
Maggio 2017 - Avv. Clara Di Gregorio, Foro di Milano
