La legge sull’equo canone  attribuisce all’inquilino (conduttore) il diritto di votare, in luogo del proprietario (locatore), nelle assemblee condominiali aventi ad oggetto l’approvazione delle spese e delle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria. Il conduttore, inoltre, ha il diritto di intervenire, senza diritto di voto, ma con la possibilità di esprimere la propria opinione, sulle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni. (art. 10 l. 27 luglio 1978 n. 392).


Le motivazioni che hanno portato a questa norma sono evidenti. Essa è ispirata al principio che, poiché le spese di riscaldamento gravano su di lui, il conduttore è il principale interessato alle relative deliberazioni. Sulle materie previste dalla legge, dunque, si forma un’assemblea condominiale allargata alla partecipazione  dei conduttori, i quali, sulle materie, per le quali possono esprimere il loro voto, si sostituiscono così ai rispettivi locatori.
 

L’obbligo di informare l’inquilino dello svolgimento dell’assemblea, che è chiamata a deliberare su tali argomenti, è a carico del proprietario e, nel caso questi non si attivi, legittimamente l’inquilino ha la facoltà di rifiutare di rimborsare i maggiori oneri conseguenti a delibere adottate in sua assenza per la mancata informazione.
 

Non solo, ma la legge riconosce implicitamente con il rinvio alle disposizioni del codice civile concernenti l’assemblea dei condomini, il diritto dell’inquilino di impugnare le deliberazioni irregolari per qualsiasi motivo, con il solo limite che queste devono riguardare soltanto le spese e le modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria.
 

Il condominio non ha obblighi nei confronti del conduttore per la conduzione dei servizi condominiali, ma se tali servizi sono prestati in maniera inadeguata, il conduttore può eccepire nei confronti del proprietario  la sua inadempienza e chiedere in giudizio di essere esonerato dal pagamento delle relative spese.
 

L’amministratore, inoltre, non è tenuto a inviare la lettera di convocazione anche ai conduttori dello stabile, né ad inviare ai conduttori i prospetti di bilancio consuntivo e preventivo. Non è neppure tenuto a richiedere il rimborso delle spese a carico di ciascuno di essi. Nella prassi, spesso questi incombenti sono svolti dall’amministratore, che, in questi casi, è da considerarsi un delegato (mandatario) del solo proprietario e non del condominio.
 

L’amministratore, in ogni caso, non ha la facoltà di agire direttamente in giudizio, in nome e per conto del condominio, contro l’inquilino per il mancato pagamento delle spese. Ne richiederà il pagamento al proprietario, il quale, poi agirà contro l’inquilino per recuperare quanto pagato e, in genere, per sciogliere (risolvere) il contratto con il proprio inquilino per il mancato rispetto del suo obbligo (inadempimento).

Nonostante che la legge non lo prescriva espressamente, la giurisprudenza ha allargato l'applicabilità di queste norme anche alle locazioni ad uso diverso dall'abitazione, cioè a quelle destinate all'esercizio delle attività commerciali e produttive.