Benché il contratto di affitto sia ormai scaduto per decorrenza dei termini o perché disdettato (legittimamente) da una delle parti, il proprietario di casa non può staccare l’acqua calda o la corrente elettrica all’inquilino che continua ad occupare l’immobile, solo per costringerlo ad andar via nel più breve tempo possibile. Nè può arbitrariamente cambiare la serratura dell'abitazione.
Si tratta di comportamenti che turbano il possesso del bene da parte dell'inquilino.
Ed infatti , l’inquilino-conduttore è considerato un cosiddetto “possessore qualificato” dell’immobile, ovvero un soggetto che esercita un potere di fatto (il possesso) sul bene immobile sulla base di un titolo (il contratto di locazione). Tale posizione permane anche dopo la scadenza del contratto, finché l’inquilino non rilascia il bene, “perdendo” così il possesso della res.
Fino ad allora, infatti, la legge tutela – almeno in via provvisoria – il possesso che egli vanta sul bene (l’appartamento).
Dunque, stando così le cose, l’inquilino può ben ricorrere al giudice con quella che si definisce una azione possessoria (ossia una causa per difendere, in via urgente, il possesso su di un bene, a prescindere dalla titolarità formale del diritto di proprietà sul bene stesso).
Il proprietario di casa, in definitiva, non può farsi giustizia da sé tagliando i servizi essenziali all’inquilino, come il distacco della corrente elettrica o dell’acqua calda; né può cambiare le chiavi dell’appartamento pur di liberare i locali.
È quanto ricordato dalla Cassazione in una recentissima sentenza (Cass. Sez. civ., sent n° 18486/2014).
Non è corretto ritenere che, dopo la scadenza del contratto di locazione, il conduttore sia da considerare un occupante senza titolo dell’immobile: egli, al contrario, anche se non vuole restituire l’appartamento, resta un “possessore qualificato” dell’immobile, fino al rilascio del bene; tale posizione, come detto, è tutelata dalla legge, che legittima il detentore qualificato privato o turbato nel possesso di un bene a proporre un’azione di spoglio ex art 1168, comma 2°, cod. civ, al fine di far cessare la condotta lesiva del proprietario dell’immobile.
Oltre alla predetta azione inibitoria, il possessore potrà esperire altresì azione di responsabilità extracontrattuale per ottenere il ristoro degli eventuali danni subiti.
Il locatore, in conclusione, non può agire da sé, ma dovrà rivolgersi al Tribunale per ottenere il rilascio dell'immobile, esperendo un'azione di sfratto esecutivo.
Il proprietario di casa non può staccare l’acqua all'inquilino-conduttore anche se la locazione è scaduta
Anche a contratto di locazione ormai terminato, l'inquilino mantiene comunque il possesso qualificato dell'immobile ed il comportamento del locatore che stacchi l'acqua per costringere l'inquilino ad andarsene configura uno spoglio, avverso il quale può reagirsi con la tipica azione possessoria.
Avv. Claudio Di Giacinto
di Taranto, TA
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