L’art.2 della L.431/1998 che disciplina le “modalità di stipula e di rinnovo dei contratti di locazione ad uso abitativo”, al III comma introduce un nuovo modello contrattuale alternativo al c.d. modello 4+4 a “canone libero”.

La nuova modalità di contrattazione, introdotta dalla citata normativa, prevede la facoltà per le parti di utilizzare per la stipulazione “contratti tipo”, definiti sulla scorta di procedure che trovano ragione nella negoziazione di accordi locali stipulati fra le organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori-inquilini maggiormente rappresentative, i cui criteri generali sono posti da un accordo quadro a livello nazionale.

Tali accordi sono depositati presso ogni Comune dell’area territoriale interessata.

I contratti tipo seppur riconducibili ad un generale modello possono essere previsti anche secondo schemi peculiari, differenziati da Comune a Comune, tenendo conto delle zone ed aree geografiche in cui devono essere stipulati. Gli stessi accordi locali, inoltre, mirano ad indirizzare la contrattazione sulle linee date dall’andamento reale del mercato, e con canoni allo stesso tempo più moderati.

Vediamo ora le caratteristiche del descritto modello contrattuale c.d. a canone convenzionato o concordato.

Tratto distintivo risiede senza dubbio nella conclusione dello stesso sulla base di vincoli posti dai contratti tipo, la cui caratteristica pregnante è quella della determinazione e fissazione del canone sulla base di parametri imposti.

I principi dati dalla “convenzione nazionale” sono stati recepiti nel D.M. 5 marzo 1999 che individua i parametri di fissazione dei canoni nell’ambito degli accordi locali che si applicano non solo nelle ipotesi di contratti c.d. convenzionati, ma anche per quelli di natura transitoria.

Si prevedono precisamente delle c.d. fasce di oscillazione del canone che variano a seconda delle caratteristiche dell’edificio e dell’unità immobiliare. Non solo. Criterio prioritario è dato dall’ubicazione dell’immobile in una data area, il cui coefficiente varia a seconda del valore di mercato, delle caratteristiche infrastrutturali, della tipologia edilizia.

Quindi le parti hanno la possibilità di convenire il canone di locazione sulla scorta degli enunciati criteri, purchè esso sia collocato fra la fascia minima e quella massima prevista dall’accordo locale.

Si ritiene inoltre che mentre il valore corrispondente alla fascia del minimo, abbia un valore puramente indicativo, diversamente, il superamento del limite c.d. massimo, importi la sanzione della nullità del contratto.

La mancanza di libertà nella fissazione del canone di locazione è controbilanciata dalla durata minima del rapporto contrattuale inferiore al modello della locazione a canone libero.

L’art.2 comma V della L.431/1998 per i contratti stipulati in base ad accordi locali prevede una durata minima di tre anni, con possibilità alla prima scadenza di rinnovo di diritto per ulteriori due anni. (c.d. Modello 3+2).

Alla prima scadenza (dei 3 anni) è possibile impedire la proroga per ulteriori due anni:

-  nel caso di accordo fra proprietario e inquilino di rinnovo del contratto,

-  nell’ipotesi in cui proprietario, secondo il dettato normativo, intenda adibire l’immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all’art. 3 l.431/1998, o vendere l’immobile a condizioni e con le modalità di cui al medesimo art.3.

-  nel caso di recesso del conduttore.

Al termine del periodo di proroga biennale ciascuna parte può attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni, comunicando la propria intenzione con raccomandata da inviarsi almeno sei mesi prima della scadenza del contratto. Vale anche in tale ipotesi, seppur non specificatamente previsto, il termine di 60 giorni dal ricevimento dell’intenzione della controparte, stabilito per i contratti a canone libero, per comunicare la proprie risposta alla proposta formulata, pena la cessazione della locazione alla scadenza del termine di proroga.

Analoga procedura si prevede nel caso di rinuncia di rinnovo del contratto: è necessario comunque che tale comunicazione pervenga almeno 6 mesi prima della scadenza del termine di proroga.

Diversamente, in caso cioè di assoluta inerzia delle parti alla scadenza (decorsi cioè 3+2), il contratto di locazione si rinnoverà tacitamente alle medesime condizioni.

L’affermazione di questo nuovo modello di locazione, caratterizzato dal rispetto del contenuto contrattuale imposto dai citati accordi, ed in particolare dalla previsione di riduzioni o comunque imposizioni circa l’ammontare del canone, prevede un bilanciamento anche a favore dei proprietari.

Qualora infatti si opti per il modello di locazione a canone concertato, il proprietario potrà usufruire di rilevanti agevolazioni fiscali, nonché di una durata contrattuale inferiore al modello del 4+4 come già visto in precedenza.

L’art.2 IV comma l.431/1998 prevede in particolare che proprio per favorire la realizzazione di accordi locali relativi ai contratti a canone convenzionato, “i Comuni possano deliberare, nel rispetto dell’equilibrio di bilancio, aliquote dell’imposta comunale sugli immobili (ICI) più favorevoli per i proprietari che concedono in locazione a titolo di abitazione principale immobili alle condizioni definite dagli accordi stessi.” La riduzione dell’aliquota ICI avverrà nella percentuale fissata pertanto dai regolamenti comunali.

I benefici fiscali riguardano inoltre la diminuzione del 30% del reddito derivante dall’affitto ai fini della determinazione della base imponibile per l’applicazione dell’Irpef e Irpeg.

Inoltre qualora il contratto di locazione sia stipulato o rinnovato nella forma della locazione c.d. “a canone concertato” (3+2), è possibile usufruire, per proprietario e inquilino, di una diminuzione dell’imposta di registro: in tale ipotesi infatti la base imponibile determinata sul corrispettivo annuo del canone di locazione andrà calcolata al 70%.

Il proprietario per poter beneficiare delle descritte agevolazioni fiscali, dovrà demandarne l’applicazione al momento della presentazione della denuncia dei redditi, indicando il Comune ove l’immobile è situato, nonché gli estremi di registrazione del contratto di locazione ed altresì gli estremi attestanti la presentazione della denuncia dell’immobile ai fini dell’applicazione dell’ ICI.