Si veda ora locazione di immobili ad uso diverso dall’abitazione.

La disciplina relativa a tale tipologia di contratto è caratterizzata da una regolamentazione peculiare con caratteri ed elementi fortemente distintivi rispetto alle locazioni ad uso abitativo.

In generale può dirsi che tale tipologia di locazione resta soggetta alla disciplina della Legge sull’equo canone ,ed in particolare trova sua espressa regolamentazione agli art. 27- 42 della Legge n.. 392/1978: tali previsioni tuttavia non trovano applicazione per tutte le tipologie contrattuali.

Esulano dall’applicazione della L.392/1978 le c.d. locazioni aventi ad oggetto attività non comprese nell’elencazione legislativa quali ad esempio gli immobili ad uso diverso dall’abitazione destinati ad un uso privato, i box auto e i posti macchina non collegati con un contratto di locazione abitativa, e gli affitti di aziende in quanto non rientrano nella nozione di immobili urbani.

In particolare la giurisprudenza ha chiarito a più riprese la specificità dell’affitto d’azienda e conseguentemente l’inapplicabilità della normativa dalla L.392/1978. Mentre infatti nella locazione immobiliare è comunque l’immobile a costituire l’oggetto principale della locazione, e le pertinenze e gli accessori rappresentano una parte secondaria, nell’affitto d’azienda invece l’immobile integra solo una delle componenti essenziali . Per azienda deve intendersi infatti l’insieme delle attrezzature oltre all’immobile, licenze, impianti, avviamento commerciale che sono necessari per l’esercizio dell’attività e il conseguimento dei fini.

Per alcune tipologie contrattuali occorrerà inoltre stabilire l’uso economicamente prevalente, abitativo o non perché il contratto possa dirsi regolamentato dalla L.392/1978 o dalla analizzata L.431/1998: trattasi delle c.d. locazioni ad uso promiscuo in cui l’immobile è destinato in parte ad abitazione e in parte ad uso diverso.

Nelle locazioni ad uso non abitativo di cui alla l.392/1978 l’elemento identificativo non è dato tanto dall’oggetto della locazione, pur sempre rappresentato da un immobile, ma dall’attività cui gli immobili sono o devono essere adibiti.

Vi rientrano pertanto a titolo esemplificativo:

-          le attività commerciali, artigianali, industriali;

-          l’esercizio abituale o professionale di qualsiasi attività di lavoro autonomo (c.d. locazione uso ufficio);

-          le attività d’interesse turistico: alberghi, pensioni, locande, villaggi turistici, campeggi, ostelli, stabilimenti termali e balneari, impianti sportivi e ricreativi inerenti l’attività turistica;

-          affitto di aziende alberghiere se l’attività alberghiera è iniziata dal conduttore;

-          attività cultuali, ricreative, assistenziali.

A tutti i contratti di locazione ad uso diverso dall’abitazione rientranti nella disciplina della legge sull’equo canone si applicano le disposizioni generali già esaminate ovvero l’obbligatorietà della registrazione del contratto e la ripartizione delle spese di registrazione fra locatore e inquilino in ragione del 50% ciascuno; l’adempimento degli oneri accessori in capo al conduttore, l’obbligo per il conduttore di versare al momento della stipulazione del contratto il deposito cauzionale il cui valore non può superare le tre mensilità di canone.

     

Gli elementi del contratto si differenziano come detto dalla locazione abitativa.

Anzitutto il canone contrattuale a prescindere dall’utilizzo dell’immobile e dell’attività esercitata, è libero per tutte le tipologie contrattuali ad uso non abitativo: le parti cioè nell’ambito dell’autonomia contrattuale potranno liberamente convenire il corrispettivo della locazione. Il principio generale dato dalla legge è infatti quello della libera determinazione convenzionale del canone.

Il descritto principio trova tuttavia un’ eccezione.

E’ prevista infatti una variazione nel corso del rapporto contrattuale data dall’aggiornamento del canone: la L.118/1985 ha modificato l’art.32 della L.392/1978 ammettendo la possibilità di un aggiornamento annuale limitato al 75% delle variazioni dell’indice Istat.

È opportuno precisare inoltre che il locatore può operare l’aggiornamento suddetto solo ove sia espressamente previsto all’interno del contratto.

Con riferimento alla durata sono previste due distinte discipline.

La generalità dei contratti di locazione ad uso non abitativo ha una durata di anni 6.

Diversamente i contratti relativi agli immobili alberghieri hanno una durata di 9 anni.

L’art 29 della l.392/1978 descrive due poi due ulteriori sottotipi.

Trattasi delle locazioni non abitative transitorie che derogano alla disciplina generale, potendo essere assoggettate ad una durata inferiore a quella legale la cui transitorietà risulta espressamente dalla stipulazione contrattuale.

Anche la locazione c.d. stagionale è caratterizzata da una disciplina sua propria, obbligando il locatore a locare l’immobile per la stessa stagione dell’anno successivo, allo stesso conduttore che ne faccia richiesta scritta: la durata cioè in caso di richiesta sarà pari a 6 o a 9 stagioni a seconda che si tratti di semplice uso non abitativo o di attività alberghiera.

Nelle locazioni di immobili ad uso non abitativo il contratto si rinnova tacitamente per un periodo uguale alla durata iniziale: in via generale quindi si parla di un modello contrattuale avente durata 6+6 , oppure di 9+9 per gli immobili destinati ad attività alberghiere.

Qualsiasi durata inferiore a quella espressamente prevista dal legislatore verrà ricondotta alla durata prevista dalla legge.

Il conduttore potrà, come già visto in materia di locazioni abitative, recedere dal contratto con preavviso di almeno 6 mesi, se convenuto all’interno del contratto o diversamente in presenza di gravi motivi.

Resta intesa la possibilità di disdetta da parte del locatore con raccomandata da inviarsi almeno 12 mesi prima della scadenza contrattuale, per gli immobili non abitativi in generale. Per gli immobili destinati ad attività alberghiere è necessaria invece da parte del locatore una disdetta che deve pervenire al conduttore almeno 18 mesi prima della scadenza contrattuale.

Si avrà modo di analizzare approfonditamente nel paragrafo 3 a) la possibilità riconosciuta al locatore di negare il rinnovo del contratto alla prima scadenza nelle tassative ipotesi di cui al’art.29 l.392/1998.

Atteso che nelle locazioni ad uso non abitativo l’interesse tutelato dev’essere evidentemente rappresentato dalla continuità nell’attività produttiva, il conduttore nel caso in cui il contratto venga meno per motivazioni diverse da una sua volontà di recesso o dal suo inadempimento,  avrà diritto ad una indennità per la perdità di avviamento. Si rinvia sul punto al paragrafo 3 b)

Prerogative assolutamente sconosciute alla locazioni abitative riguardano poi il riconoscimento del diritto di prelazione in capo al conduttore nonché la possibilità in capo allo stesso di cedere l’immobile a terzi senza il consenso del locatore nella ipotesi di cui al’art.36 l. 392/1978.. Di ciò si tratterà nei paragrafi successivi.