La questione delle mancanza di agibilità dei locali commerciali e del riflesso che tale carenza manifesta sul contratto di locazione, è stato argomento più volte battuto nella giurisprudenza di merito e di legittimità e, in questa sede, si ritiene utile precisare che il mancato rilascio di concessioni, autorizzazioni o licenze amministrative relative alla destinazione d'uso dei beni immobili, ovvero alla agibilità o abitabilità dei medesimi, non si deve considerare ostativo alla regolare costituzione di un qualsiasi rapporto locatizio, sempre che vi sia stata, da parte del conduttore, concreta utilizzazione del bene. Nell'ipotesi, invece, in cui il provvedimento amministrativo sia stato negato, con conseguente inidoneità dell'immobile ad assolvere allo scopo convenuto, al conduttore viene riconosciuta la facoltà di chiedere la risoluzione del contratto.
Il difetto della autorizzazione amministrativa necessaria per la legittima destinazione della cosa locata all'uso pattuito, rientra quindi nei vizi che, diminuendo in modo apprezzabile l'idoneità della cosa stessa al predetto uso, possono legittimare la risoluzione del contratto o la riduzione del canone ai sensi dell'art. 1578 c.c.
In tal senso è da considerare quella tesi giurisprudenziale secondo la quale il locatore deve garantire non solo l'avvenuto rilascio di concessioni, autorizzazioni o licenze relative alla destinazione d'uso del bene immobile ma anche il loro persistere nel tempo, essendo obbligato a continuare a mantenere la cosa locata in stato da servire all'uso pattuito. Di conseguenza, sussisterebbe inadempimento del locatore nel caso in cui venga sospesa dalla P.A. l'efficacia di tali provvedimenti e il conduttore venga a trovarsi nell'impossibilità di utilizzazione del bene immobile.
In buona sostanza, la mancanza di idoneità dell'immobile ad assolvere allo scopo convenuto, sancita dal diniego del provvedimento amministrativo necessario per la destinazione d'uso, e comportante di conseguenza l'impossibilità per il conduttore di godere effettivamente della cosa locata, va sanzionata, sul piano della possibile risoluzione contrattuale.
Più in particolare, va evidenziato l'orientamento secondo il quale: "nel contratto di locazione di un immobile per uso diverso, la mancanza delle autorizzazioni o concessioni amministrative che condizionano la regolarità del bene sotto il profilo edilizio e - in particolare la sua abitabilità e la sua idoneità all'esercizio di una attività commerciale - costituisce inadempimento del locatore che giustifica la risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1578 c.c. a meno che il conduttore non sia a conoscenza della situazione e la abbia colpevolmente accettata" ( Cass., sentenza 12286/2011).
Tuttavia, precisa la Corte che tale principio deve comunque essere letto in combinato con altre pronunce della Cassazione, secondo le quali " grava sul conduttore l'onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento della specifica attività che intende esercitarvi, nonchè al rilascio delle necessarie autorizzazioni" ( Cass.sentenza 1735/2011).
Come si vede, quindi, non esiste un indirizzo univoco ma piuttosto una volontà di modellare detti principi al singolo caso specifico.
Il difetto della autorizzazione amministrativa necessaria per la legittima destinazione della cosa locata all'uso pattuito, rientra quindi nei vizi che, diminuendo in modo apprezzabile l'idoneità della cosa stessa al predetto uso, possono legittimare la risoluzione del contratto o la riduzione del canone ai sensi dell'art. 1578 c.c.
In tal senso è da considerare quella tesi giurisprudenziale secondo la quale il locatore deve garantire non solo l'avvenuto rilascio di concessioni, autorizzazioni o licenze relative alla destinazione d'uso del bene immobile ma anche il loro persistere nel tempo, essendo obbligato a continuare a mantenere la cosa locata in stato da servire all'uso pattuito. Di conseguenza, sussisterebbe inadempimento del locatore nel caso in cui venga sospesa dalla P.A. l'efficacia di tali provvedimenti e il conduttore venga a trovarsi nell'impossibilità di utilizzazione del bene immobile.
In buona sostanza, la mancanza di idoneità dell'immobile ad assolvere allo scopo convenuto, sancita dal diniego del provvedimento amministrativo necessario per la destinazione d'uso, e comportante di conseguenza l'impossibilità per il conduttore di godere effettivamente della cosa locata, va sanzionata, sul piano della possibile risoluzione contrattuale.
Più in particolare, va evidenziato l'orientamento secondo il quale: "nel contratto di locazione di un immobile per uso diverso, la mancanza delle autorizzazioni o concessioni amministrative che condizionano la regolarità del bene sotto il profilo edilizio e - in particolare la sua abitabilità e la sua idoneità all'esercizio di una attività commerciale - costituisce inadempimento del locatore che giustifica la risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1578 c.c. a meno che il conduttore non sia a conoscenza della situazione e la abbia colpevolmente accettata" ( Cass., sentenza 12286/2011).
Tuttavia, precisa la Corte che tale principio deve comunque essere letto in combinato con altre pronunce della Cassazione, secondo le quali " grava sul conduttore l'onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento della specifica attività che intende esercitarvi, nonchè al rilascio delle necessarie autorizzazioni" ( Cass.sentenza 1735/2011).
Come si vede, quindi, non esiste un indirizzo univoco ma piuttosto una volontà di modellare detti principi al singolo caso specifico.
