I quesiti a cui bisogna dare una risposta sono i seguenti: se l’area oggetto di contratto è veramente edificabile ed in che misura lo è e se la presenza della strada ferrata di proprietà delle Ferrovie della Calabria che limita con l’area in questione, importi delle prescrizioni, limitazioni e di conseguenza, riduzione di valore. Altresì bisogna fare una stima del più probabile valore di mercato.
Non vi è dubbio che la presenza di una strada ferrata limitrofa ad un’area edificabile importi una serie di disagi ed inconvenienti unitamente ad una forte limitazione dello ius edificandi.
Bisogna fare un esame del presente materiale: visura catastale, nota di trascrizione, vecchia planimetria, planimetria attuale dell’area interessata ed un certificato di destinazione urbanistica. L’immobile oggetto di questo studio è riportato al catasto terreni del Comune di ….............. al Foglio 44 particella 785 di are 4 e centiare 93 per complessivi metriquadri 493, seminativo irriguo di prima classe, il cui reddito dominicale è pari ad euro 3,82 ed il reddito agrario pari ad euro 2,29, in testa ai Signori …........... L’area ricade in zona T.O. di tipo B5-lottizzazioni esistenti ed in corso di realizzazione, del Piano Regolatore Generale approvato con Decreto Regionale n. 18085 del 17/12/2002. Si trova alla estrema periferia cittadina, periferia nord, a circa 150 metri dal campo sportivo ed a circa 300 metri dal cimitero comunale. Il terreno limita con strada ferrata di proprietà delle Ferrovie della Calabria, con strada comunale di lottizzazione, con altro lotto di proprietà degli stessi attuali proprietari.
L’area si presenta in forma quasi rettangolare, lievemente irregolare, e rispecchia le seguenti misure: lato strada ml 13, lato proprietà Loprevite ml 36.10, lato Plateroti-Fera ml 32.55 e lato Ferrovie della Calabria ml 16.27.
Per rispondere in modo esaustivo alle questioni proposte è indispensabile fare uno studio approfondito delle norme che regolano le distanze di edifici e manufatti dalle Ferrovie in concessione o in gestione governativa. Tali norme sono contenute nel Decreto del Presidente della Repubblica 11 luglio 1980, n. 753 e nel Decreto del Ministro dei Trasporti, Direzione generale della motorizzazione civile e dei trasporti in concessione-direzione centrale V.
L’articolo 49 del D.P.R. 11.07.1980, n. 753, statuisce che “lungo i tracciati delle ferrovie è vietato costruire, ricostruire o ampliare edifici o manufatti di qualsiasi specie ad una distanza, da misurarsi in proiezione orizzontale, minore di metri trenta dal limite della zona di occupazione della più vicina rotaia”.
L’articolo 52 del suddetto D.P.R. 11/07/1980, n. 753 statuisce ulteriormente che “lungo i tracciati delle ferrovie e vietato far crescere piante o siepi ed erigere muriccioli di cinta, steccati o recinzioni in genere ad un distanza minore di metri sei dalla più vicina rotaia, da misurarsi in proiezione orizzontale”.
Gli altri articoli dei suddetti decreti pongono una ulteriore serie di limitazioni, ancorché di interesse minore. La distanza di trenta metri da tenere, quale fascia di rispetto dalla ferrovia, così come statuito dall’articolo 49 del citato D.P.R. 80/753, per la costruzione di edifici e manufatti in genere può essere ridotta come statuito dall’articolo 60 del più volte citato D.P.R. 80/753.
L’articolo 60 recita “quando la sicurezza pubblica, la conservazione delle ferrovie, la natura dei terreni e le particolari circostanze locali lo consentono, possono essere autorizzate dagli uffici lavori compartimentali delle F.S., per le Ferrovie dello Stato, e dai competenti uffici della M.C.T.C., per le ferrovie in concessione, riduzione alle distanze prescritte dagli articoli dal 49 al 56”.
Da quanto sopra, emerge pacificatamene una forte limitazione del diritto di proprietà, con particolare riferimento allo ius edificandi che, rappresenta il valore precipuo del terreno edificabile. Altra limitazione del valore del bene di cui trattasi dipende anche, dalle immissioni acustiche e non solo, causate dai treni in transito, oltre che dalla vicinanza con il cimitero comunale. Si tenga conto anche, che a distanza di cento metri circa in direzione nord vi è un passaggio a livello incustodito ed a distanza di 300 metri circa, in direzione sud, vi è un altro passaggio a livello, quest’ultimo custodito.
Premessa questa breve panoramica vi è da considerare se lo ius edificandi è certo ovvero solo probabile. In base al disposto dell’art. 49 del D.P.R. 11/07/1980 n. 753, lungo i tracciati delle vie ferroviarie è vietato costruire edifici ad una distanza minore di metri trenta dal limite della zona di occupazione della più vicina rotaia. Secondo il piano di lottizzazione, che si ricava dalla planimetria allegata, l’ipotetica costruzione sarebbe realizzata sul limite con altro lotto di proprietà di Plateroti-Fera, cioè sul limite il cui lato misura ml 32.55. Non potrebbe mai essere realizzata sull’atro lato per rispetto della fascia di metri 5 da lasciare dal limite dell’altro fondo.
Data la misura di metri 32.55 e data la fascia di rispetto di metri 30, imposta dal suddetto art. 49 D.P.R. 11/07/1980 n. 753, lo spazio rimanente sarebbe solo di metri 2.55, vale a dire la differenza tra la distanza totale ml 32.55 e la fascia di rispetto ml 30. In metri 2.55 non può essere realizzata alcuna costruzione. Pertanto si può agevolmente arguire che non esiste un diritto certo alla edificabilità ma, vi è solo un probabile ius edificandi.
Pacifica la prima questione c’è da considerare ora la presenza o meno dei presupposti per ottenere un nulla-osta per edificare ad una distanza inferiore ai trenta metri stabiliti dal suddetto art. 49 D.P.R. Citato.
L’articolo 60, del suddetto Decreto del Presidente della Repubblica statuisce che possono essere autorizzate (preciso: possono e non devono), dalle stesse ferrovie, riduzioni alle distanze prescritte dall’art. 49 suddetto, quando la sicurezza pubblica, la conservazione della ferrovia, la natura dei terreni e le particolari circostanze locali lo consentono.
Dalla norma suddetta non si ricava assolutamente il significato delle voci “sicurezza pubblica, conservazione delle ferrovie, natura dei terreni e particolari circostanze locali”. Soprattutto non si ricava di quanti metri possono essere autorizzate le riduzioni alle distanze prescritte dall’ art. 49 D.P.R già più volte citato.
Alla soluzione di questo secondo quesito soccorre il Decreto del Ministero dei Trasporti 12 luglio 1982, protocollo n. 107(50)05. Lo stesso richiama e specifica le condizioni che vanno verificate ai fini del rilascio delle autorizzazioni. L’esigenza della sicurezza richiede innanzi tutto la necessità di conservare adeguati spazi sui lati delle ferrovie allo scopo di salvaguardare la possibilità di eseguire interventi di soccorso in linea in caso di incidenti ferroviari. Tenuto conto che si debbono prevedere il libero transito e l’agevole manovra di macchine operatrici (autogrù) occorrenti per l’eventuale spostamento, o rimozione, del materiale rotabile ferroviario eventualmente sviato, nonché il transito dei veicoli di soccorso (vigili del fuoco, ambulanze) è necessario che almeno un lato della ferrovia rimanga sempre accessibile. Pertanto dove esiste una strada pubblica corrente in fregio alla sede ferroviaria (che nel nostro caso non c’è) lungo uno dei suoi lati è possibile autorizzare la costruzione di edifici a distanza minore di trenta metri, purché ciò avvenga aldilà della suddetta strada rispetto alla sede ferroviaria. Come suddetto, una strada in fregio alla ferrovia (condizione per la riduzione della distanza) nel nostro caso non c’è. Il decreto in commento prende anche in considerazione l’ipotesi che la strada manchi e regola il caso ponendo ulteriori condizioni. Laddove manchi la strada, è necessario lasciare, dalla parte della ferrovia una fascia avente una larghezza non inferiore a metri diciotto per le ragioni di sicurezza indicati sopra. Il rispetto di tale fascia di sicurezza nel caso che ci occupa, e dovuto anche a ragione del fatto che si è in vicinanza di due passaggi a livello ed il decreto in commento prescrive di lasciare spazi liberi per la costruzione di eventuali strade adiacenti destinate al raggruppamento di più passaggi a livello e di opere di attraversamento superiore e inferiore della linea ferroviaria.
Da quanto sopra emerge pacificamente che il nulla-osta se viene rilasciato, può essere rilasciato ad una distanza, dalla ferrovia, non inferiore ai metri diciotto. Si consideri anche che sono posti dei limiti per il piantamento (messa a dimora) di siepi ed alberi e per le recinzioni e muri di separazione dei fondi.
Il limite della fascia di rispetto di sei metri per la recinzione, incide notevolmente sulla utilità del bene e quindi sul suo valore. Non c’è dubbio che in prossimità di una ferrovia debba essere eretta una qualche barriera protettiva, per garantire l’incolumità degli animali domestici e dei bambini (si pensi al caso estremo del cane che si porta sulla strada ferrata e del bambino che lo rincorre, lo segue o lo va a prendere per cautelarlo dal pericolo del treno in transito e da quest’ultimo vengono entrambi travolti). Una recinzione, pertanto, è indispensabile e, la stessa può essere eretta solo ad una distanza minima di sei metri dal limite con la ferrovia. La fascia di rispetto di sei metri per tutta la lunghezza del lotto, che è di 16.27 metri, non può essere assolutamente utilizzata dall’acquirente. Si tratta di poco meno di cento metri, con precisione sono 97.62 Mq che vengono acquistati, regolarmente pagati e sui quali incidono anche i tributi ma, non vengono assolutamente utilizzati perché sono oltre la recinzione.
Atteso questo secondo punto non vi è dubbio che il bene oggetto di trasferimento sia passibile di riduzione di valore rispetto al valore di altre aree edificabili, ancorché ricadenti nella stessa zona, anche solo oltre la strada che separa la stessa lottizzazione.
Così si è espressa la Suprema Corte di cassazione con sentenza emessa dalla sezione I, civ. 4 febbraio 2000, n. 1220. Infatti “i vincoli di inedificabilità generali concretano un modo d’essere della proprietà immobiliare e, in quanto investono una pluralità indifferenziata di proprietà, vengono considerati conformativi e non suscettibili d’indennizzo. Ne deriva che tali vincoli, se sono inderogabili, incidono sulla qualificazione del bene; se, invece, sono derogabili (relativi), una volta approvata la deroga essi incidono sulla valutazione del bene stesso”.(La S.C. ha così cassato la sentenza che aveva qualificato come edificabile un suolo ricadente in zona classificata B/2 e ricadente nella fascia ferroviaria di rispetto di cui all’art. 49 del D.P.R. n. 753 del 1980, senza che la riduzione della distanza di rispetto risultasse autorizzata ai sensi dell’art. 60 dello stesso D.P.R.).
Il fondo è soggetto ad una ulteriore limitazione in quanto, lo stesso appare gravato da una servitù di passaggio. Dalla nota di trascrizione di uno degli atti di provenienza del fondo e dalla planimetria foglio 44 all. A, - entrambi allegati al presente parere – emerge pacificamente una servitù di passaggio a piedi attraverso un viottolo che dalla mappa (rapportandolo con la strada ferrata che è larga metri 4) appare largo circa due metri. Il viottolo sembra attraversare proprio l’area della futura ipotetica costruzione e questo importa che lo stesso viottolo debba essere convenzionalmente (forse anche unilateralmente) spostato. Considerando la larghezza di due metri e la lunghezza media di trentaquattro metri, si può agevolmente ricavare che altri sessantotto metriquadri non saranno nella piena disponibilità dell’acquirente.
La servitù di passaggio implica non solo il disaggio causato dall’attraversamento di gente estranea nel cortile di casa ma soprattutto l’impossibilità di recintare completamente il fondo per non vanificare il diritto di passaggio stesso. Tale limite implica un forte pericolo di danno per l’incolumità di animali da cortile e persone, specialmente in tenera età. Non vi è dubbio, quindi, che anche questo pregiudizio, importa una forte limitazione del diritto di proprietà e di conseguenza una considerevole limitazione del valore del bene.
Altro elemento che ci va ad incidere sul valore è la limitata edificabilità (superato il limite del nulla-osta), si pensi che possono essere costruiti solo 120 Mq con una volumetria massima di 810 Mc, e questo su una superficie totale di Mq. 493.
Si tratta ora di fare una valutazione di stima per individuare il più probabile valore di mercato. A questo fine vengono considerati tre aspetti principali. Per prima cosa bisogna calcolare quanti metriquadri di terreno sono potenzialmente edificabili e quanti metriquadri sono assolutamente inedificabili. Bisogna poi attribuire il più probabile valore economico-fiscale a quella parte di terreno potenzialmente edificabile ed a quella parte di terreno assolutamente inedificabile.
Da un agevole calcolo matematico si ricava che la parte di terreno potenzialmente edificabile equivale a Mq 195, nel mentre, la parte di terreno assolutamente inedificabile equivale a Mq 298. Ai fini della stima del valore viene adottato il criterio di stima sintetica comparativa, assumendo come parametro tecnico il metro quadrato, parametro usuale nelle libere contrattazioni di compravendita di terreni simili a quello oggetto di studio.
Pertanto, anche se non esistono molti casi di analoghe compravendite nelle zone di tipo B5 del Piano regolatore, in analogia ai prezzi di mercato correnti nello stesso comprensorio viene assunto il valore di euro 50,00/mq. Detto valore, però, viene mediamente attribuito alle aree pacificamente edificabili nell’area interessata e viene preso a parametro quale presupposto per l’imposta comunale sugli immobili (ICI). Nel caso che ci occupa l’area di Mq 195 non è pacificamente edificabile ma, solo potenzialmente edificabile, pertanto, il più probabile valore economico-fiscale può essere ricompreso in una fascia che va da euro 30,00 a euro 40,00 a metroquadro. Non potrebbe mai essere superiore ad euro 40,00 a Mq, in quanto si avvicinerebbe molto al valore di una area pacificamente edificabile.
Si tenga anche conto che l’istanza per ottenere il nulla-osta a costruire, in deroga alle distanze legali è soggetta ad un contributo per l’istruttoria della pratica – che deve essere redatta da un tecnico – nella misura media di euro 1.000,00 circa.
La fascia di rispetto dei diciotto metri per un totale di metriquadri 298, relativi a quella parte dell’area che è assolutamente inedificabile ma che non può essere considerata nemmeno terreno agricolo – date le distanze da osservare anche per la messa a dimora di alberi – può essere valutata, considerate tutte le circostanze della questione da un minimo di euro 8,00 a Mq, ad un massimo di euro 10,00 a Mq. In conclusione si può obiettivamente affermare che il terreno, oggetto di questo studio, ha un valore di mercato che va da un minimo di euro 8.234,00 ad un massimo di euro 10.780,00.
Non vi è dubbio che la presenza di una strada ferrata limitrofa ad un’area edificabile importi una serie di disagi ed inconvenienti unitamente ad una forte limitazione dello ius edificandi.
Bisogna fare un esame del presente materiale: visura catastale, nota di trascrizione, vecchia planimetria, planimetria attuale dell’area interessata ed un certificato di destinazione urbanistica. L’immobile oggetto di questo studio è riportato al catasto terreni del Comune di ….............. al Foglio 44 particella 785 di are 4 e centiare 93 per complessivi metriquadri 493, seminativo irriguo di prima classe, il cui reddito dominicale è pari ad euro 3,82 ed il reddito agrario pari ad euro 2,29, in testa ai Signori …........... L’area ricade in zona T.O. di tipo B5-lottizzazioni esistenti ed in corso di realizzazione, del Piano Regolatore Generale approvato con Decreto Regionale n. 18085 del 17/12/2002. Si trova alla estrema periferia cittadina, periferia nord, a circa 150 metri dal campo sportivo ed a circa 300 metri dal cimitero comunale. Il terreno limita con strada ferrata di proprietà delle Ferrovie della Calabria, con strada comunale di lottizzazione, con altro lotto di proprietà degli stessi attuali proprietari.
L’area si presenta in forma quasi rettangolare, lievemente irregolare, e rispecchia le seguenti misure: lato strada ml 13, lato proprietà Loprevite ml 36.10, lato Plateroti-Fera ml 32.55 e lato Ferrovie della Calabria ml 16.27.
Per rispondere in modo esaustivo alle questioni proposte è indispensabile fare uno studio approfondito delle norme che regolano le distanze di edifici e manufatti dalle Ferrovie in concessione o in gestione governativa. Tali norme sono contenute nel Decreto del Presidente della Repubblica 11 luglio 1980, n. 753 e nel Decreto del Ministro dei Trasporti, Direzione generale della motorizzazione civile e dei trasporti in concessione-direzione centrale V.
L’articolo 49 del D.P.R. 11.07.1980, n. 753, statuisce che “lungo i tracciati delle ferrovie è vietato costruire, ricostruire o ampliare edifici o manufatti di qualsiasi specie ad una distanza, da misurarsi in proiezione orizzontale, minore di metri trenta dal limite della zona di occupazione della più vicina rotaia”.
L’articolo 52 del suddetto D.P.R. 11/07/1980, n. 753 statuisce ulteriormente che “lungo i tracciati delle ferrovie e vietato far crescere piante o siepi ed erigere muriccioli di cinta, steccati o recinzioni in genere ad un distanza minore di metri sei dalla più vicina rotaia, da misurarsi in proiezione orizzontale”.
Gli altri articoli dei suddetti decreti pongono una ulteriore serie di limitazioni, ancorché di interesse minore. La distanza di trenta metri da tenere, quale fascia di rispetto dalla ferrovia, così come statuito dall’articolo 49 del citato D.P.R. 80/753, per la costruzione di edifici e manufatti in genere può essere ridotta come statuito dall’articolo 60 del più volte citato D.P.R. 80/753.
L’articolo 60 recita “quando la sicurezza pubblica, la conservazione delle ferrovie, la natura dei terreni e le particolari circostanze locali lo consentono, possono essere autorizzate dagli uffici lavori compartimentali delle F.S., per le Ferrovie dello Stato, e dai competenti uffici della M.C.T.C., per le ferrovie in concessione, riduzione alle distanze prescritte dagli articoli dal 49 al 56”.
Da quanto sopra, emerge pacificatamene una forte limitazione del diritto di proprietà, con particolare riferimento allo ius edificandi che, rappresenta il valore precipuo del terreno edificabile. Altra limitazione del valore del bene di cui trattasi dipende anche, dalle immissioni acustiche e non solo, causate dai treni in transito, oltre che dalla vicinanza con il cimitero comunale. Si tenga conto anche, che a distanza di cento metri circa in direzione nord vi è un passaggio a livello incustodito ed a distanza di 300 metri circa, in direzione sud, vi è un altro passaggio a livello, quest’ultimo custodito.
Premessa questa breve panoramica vi è da considerare se lo ius edificandi è certo ovvero solo probabile. In base al disposto dell’art. 49 del D.P.R. 11/07/1980 n. 753, lungo i tracciati delle vie ferroviarie è vietato costruire edifici ad una distanza minore di metri trenta dal limite della zona di occupazione della più vicina rotaia. Secondo il piano di lottizzazione, che si ricava dalla planimetria allegata, l’ipotetica costruzione sarebbe realizzata sul limite con altro lotto di proprietà di Plateroti-Fera, cioè sul limite il cui lato misura ml 32.55. Non potrebbe mai essere realizzata sull’atro lato per rispetto della fascia di metri 5 da lasciare dal limite dell’altro fondo.
Data la misura di metri 32.55 e data la fascia di rispetto di metri 30, imposta dal suddetto art. 49 D.P.R. 11/07/1980 n. 753, lo spazio rimanente sarebbe solo di metri 2.55, vale a dire la differenza tra la distanza totale ml 32.55 e la fascia di rispetto ml 30. In metri 2.55 non può essere realizzata alcuna costruzione. Pertanto si può agevolmente arguire che non esiste un diritto certo alla edificabilità ma, vi è solo un probabile ius edificandi.
Pacifica la prima questione c’è da considerare ora la presenza o meno dei presupposti per ottenere un nulla-osta per edificare ad una distanza inferiore ai trenta metri stabiliti dal suddetto art. 49 D.P.R. Citato.
L’articolo 60, del suddetto Decreto del Presidente della Repubblica statuisce che possono essere autorizzate (preciso: possono e non devono), dalle stesse ferrovie, riduzioni alle distanze prescritte dall’art. 49 suddetto, quando la sicurezza pubblica, la conservazione della ferrovia, la natura dei terreni e le particolari circostanze locali lo consentono.
Dalla norma suddetta non si ricava assolutamente il significato delle voci “sicurezza pubblica, conservazione delle ferrovie, natura dei terreni e particolari circostanze locali”. Soprattutto non si ricava di quanti metri possono essere autorizzate le riduzioni alle distanze prescritte dall’ art. 49 D.P.R già più volte citato.
Alla soluzione di questo secondo quesito soccorre il Decreto del Ministero dei Trasporti 12 luglio 1982, protocollo n. 107(50)05. Lo stesso richiama e specifica le condizioni che vanno verificate ai fini del rilascio delle autorizzazioni. L’esigenza della sicurezza richiede innanzi tutto la necessità di conservare adeguati spazi sui lati delle ferrovie allo scopo di salvaguardare la possibilità di eseguire interventi di soccorso in linea in caso di incidenti ferroviari. Tenuto conto che si debbono prevedere il libero transito e l’agevole manovra di macchine operatrici (autogrù) occorrenti per l’eventuale spostamento, o rimozione, del materiale rotabile ferroviario eventualmente sviato, nonché il transito dei veicoli di soccorso (vigili del fuoco, ambulanze) è necessario che almeno un lato della ferrovia rimanga sempre accessibile. Pertanto dove esiste una strada pubblica corrente in fregio alla sede ferroviaria (che nel nostro caso non c’è) lungo uno dei suoi lati è possibile autorizzare la costruzione di edifici a distanza minore di trenta metri, purché ciò avvenga aldilà della suddetta strada rispetto alla sede ferroviaria. Come suddetto, una strada in fregio alla ferrovia (condizione per la riduzione della distanza) nel nostro caso non c’è. Il decreto in commento prende anche in considerazione l’ipotesi che la strada manchi e regola il caso ponendo ulteriori condizioni. Laddove manchi la strada, è necessario lasciare, dalla parte della ferrovia una fascia avente una larghezza non inferiore a metri diciotto per le ragioni di sicurezza indicati sopra. Il rispetto di tale fascia di sicurezza nel caso che ci occupa, e dovuto anche a ragione del fatto che si è in vicinanza di due passaggi a livello ed il decreto in commento prescrive di lasciare spazi liberi per la costruzione di eventuali strade adiacenti destinate al raggruppamento di più passaggi a livello e di opere di attraversamento superiore e inferiore della linea ferroviaria.
Da quanto sopra emerge pacificamente che il nulla-osta se viene rilasciato, può essere rilasciato ad una distanza, dalla ferrovia, non inferiore ai metri diciotto. Si consideri anche che sono posti dei limiti per il piantamento (messa a dimora) di siepi ed alberi e per le recinzioni e muri di separazione dei fondi.
Il limite della fascia di rispetto di sei metri per la recinzione, incide notevolmente sulla utilità del bene e quindi sul suo valore. Non c’è dubbio che in prossimità di una ferrovia debba essere eretta una qualche barriera protettiva, per garantire l’incolumità degli animali domestici e dei bambini (si pensi al caso estremo del cane che si porta sulla strada ferrata e del bambino che lo rincorre, lo segue o lo va a prendere per cautelarlo dal pericolo del treno in transito e da quest’ultimo vengono entrambi travolti). Una recinzione, pertanto, è indispensabile e, la stessa può essere eretta solo ad una distanza minima di sei metri dal limite con la ferrovia. La fascia di rispetto di sei metri per tutta la lunghezza del lotto, che è di 16.27 metri, non può essere assolutamente utilizzata dall’acquirente. Si tratta di poco meno di cento metri, con precisione sono 97.62 Mq che vengono acquistati, regolarmente pagati e sui quali incidono anche i tributi ma, non vengono assolutamente utilizzati perché sono oltre la recinzione.
Atteso questo secondo punto non vi è dubbio che il bene oggetto di trasferimento sia passibile di riduzione di valore rispetto al valore di altre aree edificabili, ancorché ricadenti nella stessa zona, anche solo oltre la strada che separa la stessa lottizzazione.
Così si è espressa la Suprema Corte di cassazione con sentenza emessa dalla sezione I, civ. 4 febbraio 2000, n. 1220. Infatti “i vincoli di inedificabilità generali concretano un modo d’essere della proprietà immobiliare e, in quanto investono una pluralità indifferenziata di proprietà, vengono considerati conformativi e non suscettibili d’indennizzo. Ne deriva che tali vincoli, se sono inderogabili, incidono sulla qualificazione del bene; se, invece, sono derogabili (relativi), una volta approvata la deroga essi incidono sulla valutazione del bene stesso”.(La S.C. ha così cassato la sentenza che aveva qualificato come edificabile un suolo ricadente in zona classificata B/2 e ricadente nella fascia ferroviaria di rispetto di cui all’art. 49 del D.P.R. n. 753 del 1980, senza che la riduzione della distanza di rispetto risultasse autorizzata ai sensi dell’art. 60 dello stesso D.P.R.).
Il fondo è soggetto ad una ulteriore limitazione in quanto, lo stesso appare gravato da una servitù di passaggio. Dalla nota di trascrizione di uno degli atti di provenienza del fondo e dalla planimetria foglio 44 all. A, - entrambi allegati al presente parere – emerge pacificamente una servitù di passaggio a piedi attraverso un viottolo che dalla mappa (rapportandolo con la strada ferrata che è larga metri 4) appare largo circa due metri. Il viottolo sembra attraversare proprio l’area della futura ipotetica costruzione e questo importa che lo stesso viottolo debba essere convenzionalmente (forse anche unilateralmente) spostato. Considerando la larghezza di due metri e la lunghezza media di trentaquattro metri, si può agevolmente ricavare che altri sessantotto metriquadri non saranno nella piena disponibilità dell’acquirente.
La servitù di passaggio implica non solo il disaggio causato dall’attraversamento di gente estranea nel cortile di casa ma soprattutto l’impossibilità di recintare completamente il fondo per non vanificare il diritto di passaggio stesso. Tale limite implica un forte pericolo di danno per l’incolumità di animali da cortile e persone, specialmente in tenera età. Non vi è dubbio, quindi, che anche questo pregiudizio, importa una forte limitazione del diritto di proprietà e di conseguenza una considerevole limitazione del valore del bene.
Altro elemento che ci va ad incidere sul valore è la limitata edificabilità (superato il limite del nulla-osta), si pensi che possono essere costruiti solo 120 Mq con una volumetria massima di 810 Mc, e questo su una superficie totale di Mq. 493.
Si tratta ora di fare una valutazione di stima per individuare il più probabile valore di mercato. A questo fine vengono considerati tre aspetti principali. Per prima cosa bisogna calcolare quanti metriquadri di terreno sono potenzialmente edificabili e quanti metriquadri sono assolutamente inedificabili. Bisogna poi attribuire il più probabile valore economico-fiscale a quella parte di terreno potenzialmente edificabile ed a quella parte di terreno assolutamente inedificabile.
Da un agevole calcolo matematico si ricava che la parte di terreno potenzialmente edificabile equivale a Mq 195, nel mentre, la parte di terreno assolutamente inedificabile equivale a Mq 298. Ai fini della stima del valore viene adottato il criterio di stima sintetica comparativa, assumendo come parametro tecnico il metro quadrato, parametro usuale nelle libere contrattazioni di compravendita di terreni simili a quello oggetto di studio.
Pertanto, anche se non esistono molti casi di analoghe compravendite nelle zone di tipo B5 del Piano regolatore, in analogia ai prezzi di mercato correnti nello stesso comprensorio viene assunto il valore di euro 50,00/mq. Detto valore, però, viene mediamente attribuito alle aree pacificamente edificabili nell’area interessata e viene preso a parametro quale presupposto per l’imposta comunale sugli immobili (ICI). Nel caso che ci occupa l’area di Mq 195 non è pacificamente edificabile ma, solo potenzialmente edificabile, pertanto, il più probabile valore economico-fiscale può essere ricompreso in una fascia che va da euro 30,00 a euro 40,00 a metroquadro. Non potrebbe mai essere superiore ad euro 40,00 a Mq, in quanto si avvicinerebbe molto al valore di una area pacificamente edificabile.
Si tenga anche conto che l’istanza per ottenere il nulla-osta a costruire, in deroga alle distanze legali è soggetta ad un contributo per l’istruttoria della pratica – che deve essere redatta da un tecnico – nella misura media di euro 1.000,00 circa.
La fascia di rispetto dei diciotto metri per un totale di metriquadri 298, relativi a quella parte dell’area che è assolutamente inedificabile ma che non può essere considerata nemmeno terreno agricolo – date le distanze da osservare anche per la messa a dimora di alberi – può essere valutata, considerate tutte le circostanze della questione da un minimo di euro 8,00 a Mq, ad un massimo di euro 10,00 a Mq. In conclusione si può obiettivamente affermare che il terreno, oggetto di questo studio, ha un valore di mercato che va da un minimo di euro 8.234,00 ad un massimo di euro 10.780,00.
