Si tratterà ora di quei complessi normativi innestati nel più ampia disciplina della compravendita afferenti ai beni di consumo ed ai beni immobili. Posto che la vendita e quel contratto tipico mediante il quale il venditore, professionale (produttore o intermediario nella circolazione dei beni) o non professionale, si obbliga a trasferire la proprietà di una cosa è di un altro diritto al compratore verso il corrispettivo di un prezzo a mente dell'articolo 1470 del codice civile, apposite disposizioni di legge si prendono cura della vendita dei beni mobili di consumo e dei beni immobili. Si allude, rispettivamente, al decreto legislativo n. 24 del 2002 (le cui norme sono poi confluite nel codice del consumo agli artt. 128 sgg.) ed al combinato disposto degli artt. 1350 e 2643 n. 1 cod. civ. nonché al Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia.

 

Orbene, la prima disciplina speciale è applicabile ai contratti di compravendita che vedano il compratore nelle vesti di consumatore e che abbiano ad oggetto beni di consumo, vale a dire "qualsiasi bene mobile, anche da assemblare" (articolo 128 cod. cons.). In tale specie contrattuale non trovano spazio le norme circa la garanzia per i vizi della cosa venduta di cui all'art. 1490 cod. civ. (onde il venditore è tenuto a prestare la garanzia per quei vizi tali da rendere inidoneo all'uso cui è destinato il bene ovvero da diminuirne in modo apprezzabile il valore purché detti vizi non fossero riconosciuti o riconoscibili al compratore ed a condizione che questi si sia avvalso della garanzia denunciando l'esistenza dei vizi entro otto giorni dalla consegna dalla consegna o dalla scoperta del vizio occulto, richiedendo una risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo entro un anno dalla consegna). La vendita di beni di consumo favorisce in maggior misura il consumatore rispetto alla disciplina comune posta a presidio del compratore or ora affacciata e relativa ai vizi cosiddetti redibitori. Ivi, in luogo del vizio redibitorio si ha il cosiddetto difetto di conformità, rintracciabile nella idoneità del bene all'uso cui è destinato, trasparente dalla descrizione fatta del bene dal venditore, e tale da far presumere che il bene esibisca le qualità delle prestazioni "abituali di un bene dello stesso tipo" e che è lecito attendersi. Il compratore che non abbia propriamente conosciuto il tale difetto a termini dell'art. 130 cod. cons. può: a) chiedere la riparazione o la sostituzione del bene, le quali dovranno aver luogo entro un congruo termine dalla richiesta senza che ciò arrechi un eccessivo incomodo al consumatore e purché gli interventi non importino che il venditore sostenga "spese irragionevoli"; b) chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo subordinatamente alla richiesta di riparazione o sostituzione del bene di consumo. La garanzia per i vizi di difformità assiste il compratore consumatore per ben due anni; il termine di prescrizione dell'azione è di 26 mesi, differentemente dalla disciplina comune del vizio redibitorio, la quale conosce un termini di prescrizione annuale. Altresì sul fronte della denuncia i termini sono più comodi: due mesi, e non lo otto giorni, per partecipare del difetto il venditore.

 

A mente degli artt. 1350 e 2643 n. 1 cod. civ., i contratti di compravendita di beni immobili devono osservare la forma scritta e sono soggetti a trascrizione. Detti atti, inoltre, come tutti gli atti inter vivos aventi ad oggetto diritti reali di godimento relativi ad edifici in la cui costruzione abbia avuto luogo dopo il 17 marzo del 1985, sono nulli ove non risultino indicati in contratto il permesso di costruire ovvero il permesso rilasciato in sanatoria (art. 46 D.P.R. n. 380 del 2001). Qualora la mancata indicazione sia frutto di mera dimenticanza o errore, ha cura di precisare il quarto comma dell’art. 46, è possibile la conferma degli estremi di tali permessi in un atto successivo.

La vendita di beni immobiliari pure seguirsi a misura ovvero a corpo. Nella prima specie di alienazione in prezzo è proporzionato ad una unità di misura, come il metro quadrato o il metro cubo; nella seconda, il prezzo fa riferimento all'immobile nella sua interezza. Ma quid juris ove la misura dedotta in contratto non sia conforme a quella reale del bene? Ebbene, in caso di vendita a misura le parti acquisteranno un diritto alla rettifica ed all'adeguamento del prezzo, mentre nel caso di vendita a corpo tale diritto sussisterà soltanto ove la differenza tra la misura indicata è quella reale superi di un ventesimo quella dedotta nella scrittura contrattuale.

Circa la vendita di immobili da costruire (decreto legislativo n. 122 del 2005) si rinvia infra all'apposito approfondimento circa il contratto preliminare.

Qui ci si è attardati sui profili speciali connotativi della vendita di beni di consumo ed immobiliari; resta inteso che i profili generali di disciplina della compravendita troveranno attuazione rispetto a tali sottospecie unicamente ove non derogate dalle discipline speciali sopra affrescate.

Proprio tale riguardo merita di essere rammentato uno schema generale delle obbligazioni gravanti sul venditore sul compratore. La vendita e un contratto consensuale, vale a dire che si perfeziona in virtù del mero consenso delle parti, con effetti reali, cioè a dire produttivi del trasferimento della proprietà della cosa. In estrema sintesi, il venditore sarà gravato dall'obbligazione della consegna del bene e di garantire il compratore dalla evizione e dai vizi della cosa, il compratore, da par suo, sarà tenuto al pagamento del prezzo pattuito nel termine e nel luogo statuiti dal contratto.

Assai sinteticamente diremo che la garanzia per evizione assiste il compratore garantendogli tutela ove sia disturbato nel godimento del bene acquistato in ragione di pretese accampate da terzi sul medesimo bene. La garanzia per i vizi della cosa, allorché essi siano non irrilevanti al compratore e tali da rendere inidoneo all'uso cui è destinato il bene ovvero tali da diminuirne in modo apprezzabile il valore, abilita il compratore alla denuncia dei vizi e dalla richiesta della risoluzione del contratto ovvero della riduzione del prezzo.