Determinazione e redazione delle tabelle millesimali

Ai sensi dell'art. 68 att. c.c. "per gli effetti indicati dagli artt. 1123, 1124, 1126 e 1136 c.c., il regolamento di condominio deve precisare il valore proporzionale di ciascun piano o di ciascuna porzione di piano spettante in proprietà esclusiva ai singoli condomini. I valori dei piani o delle porzioni di piano, ragguagliati a quello dell'intero edificio, devono essere espressi in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio. Nell’accertamento dei valori medesimi non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascun piano o di ciascuna porzione di piano".

La funzione della tabelle millesimali - cui fa solo implicitamente riferimento la predetta norma e la cui  redazione non rientra tra i compiti dell'amministratore essendo questa facoltà riservata ai condomini (Cassazione, 11 febbraio 2000, n. 1520) – è quella di determinare il valore delle singole unità immobiliari e di conseguenza il valore delle singole quote di comproprietà sulle parti comuni dell'intero edificio ai fini della ripartizione delle spese e della formazione della volontà dell'organo assembleare.

Riguardo alla natura delle tabelle millesimali, occorre rimarcare che non vi è dubbio che esse possano essere di fonte convenzionale (contrattuale), nell'ipotesi in cui siano state predisposte dall'unico originario proprietario dell'edificio, accettate dagli iniziali acquirenti dei singoli piani e trascritte regolarmente, ovvero abbiano formato oggetto di specifico accordo (consenso negoziale unanime) di tutti i condomini.

Vi è, invece, forte contrasto in giurisprudenza in merito alla natura (non contrattuale) deliberativa, tanto che con ordinanza del 2 febbraio 2009, n. 2568 la Corte di Cassazione, Seconda Sezione Civile, ha rimesso alle Sezioni Unite la decisione sulla questione dell’approvazione delle tabelle millesimali a “maggioranza o unanimità”.

Sul piano pratico, in ogni caso, è bene rimarcare che è opportuno affidare la redazione delle tabelle millesimali ad un tecnico, tenuto conto che essa un accurato studio dello stabile, delle planimetrie delle varie unità immobiliari.

Esistono diverse tipologie di tabelle millesimali. La più importante è quella di proprietà che esprime il rapporto tra i valori delle singole unità immobiliari, espresse appunto in millesimi. In quasi tutti i condomini, tuttavia, vi sono, oltre la tabella di proprietà, altre tabelle, relative ai servizi ed agli impianti comuni che ne regolano le varie spese di gestione (es. riscaldamento, scale, androne, ascensore, portierato, autoclave ecc…).

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Per quanto concerne la  determinazione della tabella millesimale, è bene, innanzitutto, rimarcare che per determinare il valore di ogni piano o porzione di piano occorre prendere in considerazione sia gli elementi intrinseci dei singoli immobili oggetto di proprietà esclusiva (quali l'estensione, ampiezza, numero dei vani) che gli elementi estrinseci, (quali l'ubicazione, l'esposizione, l'altezza), che le eventuali pertinenze delle proprietà esclusive, tra le quali possono essere considerati i giardini in proprietà esclusiva di singoli condomini, in quanto consentono un miglior godimento dei singoli appartamenti al cui servizio e ornamento sono destinati in modo durevole, determinando un accrescimento del valore patrimoniale dell'immobile”  (Cassazione, sentenza del 27 luglio 2007, n. 16644; conf. Cassazione, Sentenza del 01 luglio 2004, n. 12018).

Non ha, invece, alcuna rilevanza il calcolo esatto dei valori Euro/Mq., o il canone di locazione, lo stato di manutenzione ed i miglioramenti apportati nel tempo all’unità immobiliare.

La quota millesimale relativa ad ogni unità immobiliare, infatti, deriva dal rapporto tra la superficie virtuale della unità immobiliare e la somma di tutte le superfici virtuali di tutte le unità immobiliari secondo coefficienti di riduzione prestabiliti anche in relazione alla circolare ministeriale n. 12480 del 26/3/1966 (che aggiorna e sostituisce la precedente n. 9400 del 1/7/1926) e n. 2945/1993.

Detti criteri sono:

1. il coefficiente di superficie;

2. il coefficiente di destinazione o categoria catastale;

3. il coefficiente di altezza dei vani;

4. il coefficiente di piano

5. il coefficiente di esposizione e orientamento, che tiene conto degli effetti connessi ai punti cardinali, e si applica se l’edificio comprende più unità immobiliari per piano;

6. il coefficiente di prospetto o di veduta, che viene preso in considerazione se le varie unità immobiliari di un edificio hanno una veduta differente secondo che abbiano il prospetto panoramico, su strada principale, secondaria, chiostrine, pozzi di luce ecc.

7. il coefficiente di luminosità, che tiene conto della quantità di luce che penetra nei vari ambienti;
8. il coefficiente di superficie complessiva;

9. il coefficiente di funzionalità globale.   
      

Modificabilità e revisione delle tabelle millesimali

Ai sensi dell’art. 69 disp. att. c.c., i valori proporzionali dei vari piani o porzioni di piano possono essere riveduti o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino:

  1. quando risulta che sono conseguenza di un errore; (1° comma)
  2. quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione parziale o di innovazioni di vasta portata, è notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano (2° comma).

Nello specifico, si parla di revisione quando risulta che i millesimi sono frutto di un errore, e di modifica quando ricorrano i presupposti previsti dall'art. 69, n. 2), disp. att. e trans. c.c. (sopraggiunta, notevole alterazione tra i valori dei singoli piani i porzioni di piano).

La modifica e la revisione sono consentite con il consenso unanime di tutti i condomini o per effetto di sentenza pronunciata a seguito della proposizione di domanda ex art. 69 disp. att. c.c..

La sentenza che sancisce la revisione o la modifica della tabella millesimale è efficace dal momento in cui passa in giudicato (ossia diventa definitiva), poiché non ha natura dichiarativa ma costitutiva (Cass. 8/9/1994, n. 7696).

Per quanto concerne, invece, la modifica e la revisione su iniziativa dell’assemblea, è bene rimarcare che, secondo parte della giurisprudenza,  la stessa, al pari dell'approvazione, dev'essere deliberata all'unanimità da tutti i condomini, pena nullità della relativa delibera; nullità che può essere fatta valere dai condomini assenti o dissenzienti senza limite di tempo.

Il punto in questione, tuttavia, è oggetto di intervento da parte delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione, che, come sopra esposto, sono state chiamate dalla Seconda Sezione Civile della Corte di Cassazione, con ordinanza del 2 febbraio 2009, n. 2568, a  stabilire se per l’approvazione delle tabelle millesimali e conseguentemente per la loro revisione o modifica sia sufficiente  la “maggioranza” o occorra l’ “unanimità”.

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La spesa occorrente alla modifica delle tabelle millesimali, è di regola posta a carico al condomino che vi ha dato origine con la sua innovazione, a differenza di quella per la revisione che dovrà essere sostenuta da tutti i condomini.