Ai sensi dell’art. 63 Disp. Att. c.c. “chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidalmente con questo [1292], al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente”.

Il rapporto intercorrente tra l’alienante di un piano o di una porzione di piano e l’acquirente dello stesso deve essere distinto dal rapporto tra quest’ultimo ed il condominio.

Rapporti tra Condominio ed acquirente dell’immobile

Per quanto concerne i rapporti tra Condominio e acquirente, non vi sono dubbi in merito alla circostanza che l'amministratore ha l’onere di agire nei confronti dell'attuale proprietario, in quanto “in caso di alienazione di un piano o di porzione di un piano, dal momento in cui il trasferimento venga reso noto al condominio, lo status di condomino appartiene all'acquirente” (Corte di Cassazione Sezione 2 Civile, Sentenza del 9 settembre 2008, n. 23345).

Ne consegue che soltanto contro quest'ultimo “può essere chiesto ed emesso il decreto ingiuntivo per la riscossione dei contributi” (Corte di Cassazione Sezione 2 Civile, Sentenza del 9 settembre 2008, n. 23345).

Grava, quindi, sull’acquirente l’obbligo di estinguere l’obbligazione, avendo comunque  azione di regresso nei confronti del venditore.

Rapporti tra alienante  ed acquirente dell’immobile

Orbene, mentre non vi sono dubbi in giurisprudenza ed in dottrina in merito ai rapporti tra condominio ed acquirente, non può dirsi lo stesso circa quelli tra nuovo e vecchio proprietario.

La disposizione di cui all’art. 63, 2 ° comma,  disp. Att. c.c. non ha ricevuto univoca interpretazione.

Oggetto di diatriba è l’imputazione delle spese pendenti o comunque sorte dopo la vendita dell'immobile, ma collegate ad eventi anteriori.

Si tratta di stabilire se l’onere di pagare i contributi sorge nel momento in cui la spesa viene concretamente sostenuta o se piuttosto deve estendersi anche alle spese comuni deliberate precedentemente all’acquisto.

Una prima corrente giurisprudenziale (Cass. n. 2489/82; Cass. n. 9366/96; Cass. n. 981/98), sul presupposto della natura reale dell’obbligazione contributiva, riteneva che l’obbligo del nuovo acquirente dovesse necessariamente ricomprendere anche le spese deliberate anteriormente al trasferimento del bene. Ciò in quanto al successore a titolo particolare sono trasferiti non solo tutti i diritti derivanti dal contratto, ma anche tutti gli oneri, ob rem e in favore dei terzi, che gravano sulla cosa alienata.

Secondo il predetto orientamento, dunque, il momento generatore dell'obbligazione non può che coincidere con quello in cui l'obbligazione diviene certa, liquida ed esigibile ovvero con quello della delibera assembleare.

Negli ultimi anni, tuttavia, si è affermata una diversa corrente (Cass. n. 6323/2003; Cass. 12013/2004) - che trova peraltro conferma nella recente sentenza, della Corte di Cassazione Sezione 2 Civile, n. 23345 del 9 settembre 2008 – secondo la quale il momento determinante per l'insorgenza dell'onere contributivo è quello della concreta esecuzione dei lavori di manutenzione.

Detto indirizzo trova il proprio fondamento sull’assunto che  “la delibera dell'assemblea di approvazione della spesa, che ha la funzione di autorizzarla, rende liquido il debito di cui in sede di ripartizione viene determinata la quota a carico di ciascun condomino” mentre “l'obbligazione di ciascun condomino, di contribuire alle spese per la conservazione dei beni comuni nasce nel momento in cui è necessario eseguire le relative opere” (Cass. n. 6323/2003).

In forza di detto orientamento, dunque, il soggetto tenuto al pagamento delle suddette spese nell'ipotesi di vendita dell'immobile è colui che riveste la qualità di condomino nel momento in cui vengono eseguiti i lavori per la conservazione.

Del resto, all'effettuazione dei lavori consegue un incremento di valore delle parti comuni e, in virtù della relazione strumentale che lega questi beni a quelli di proprietà esclusiva, anche le singole unità immobiliari subiscono un corrispondente incremento di valore.

E’ bene rimarcare, tuttavia, che il predetto orientamento maggioritario è stato disatteso dalla pronuncia della Corte di Cassazione, Sezione 2 civile - di qualche giorno precedente alla n. 23345 del 9 settembre 2008 – n. 22034 del 2 settembre 2008, in forza della quale “l'obbligo dei condomini di contribuire al pagamento delle spese condominiali sorge per effetto della delibera assembleare che approva le spese stesse. Pertanto, nel caso di alienazione di un appartamento, obbligato al pagamento dei tributi è il proprietario al momento in cui la spesa viene deliberata”.

Nella suddetta pronuncia, la S.C. ha affrontato il caso degli acquirenti di un alloggio, costretti a pagare le spese legali, approvate dopo il passaggio di proprietà, e relative ad una causa iniziata prima della compravendita. La richiesta degli acquirenti di restituzione di quanto pagato venne disattesa in forza del principio secondo cui l'obbligo di contribuire alle spese “sorge per effetto della delibera dell'assemblea che approva le spese stesse (…) pertanto, nel caso di alienazione di un appartamento, obbligato al pagamento dei tributi è il proprietario nel momento in cui la spesa viene deliberata”.