Con la legge in commento, il legislatore è intervenuto profondamente nel riformare un istituto, quello del condominio, che attendeva da anni di essere adeguato alla realtà dei tempi.
Difatti, con la presente legge si è inteso prendere atto di quella che è stata l'elaborazione giurisprudenziale maggioritaria di questi anni, e che ha appunto supplito, attraverso la costante interpretazione, a quelle mancanze di precise indicazioni del legislatore.
Al momento, vi sono ancora alcuni mesi per prepararsi alle novità introdotte dalla riforma: infatti, le nuove norme entreranno in vigore a far data dal 17 giugno 2013.
Nell'approfondimento di oggi, ci occupiamo della rettifica delle tabelle millesimali, dei requisiti per esercitare la professione di amministratore di condominio, della attivazione del sito internet ai fini della digitalizzazione dei documenti assembleari.
Viene consacrata la regola secondo cui la rettifica o la modifica delle tabelle millesimali viene approvata all'unanimità.
Peraltro, vi sono dei casi in cui invece tale mutamento viene approvato con la doppia maggioranza del 50%+1 degli intervenuti e 50% millesimi:
- se risulta che vi è stato un errore nella formazione delle tabelle (ipotesi già prevista)
- se, oltre che per il caso di sopraelevazione (già previsto), anche per l'incremento di una superficie o per l'incremento o la diminuzione delle unità immobiliari venga ad alterarsi per oltre il 20% il valore proporzionale di una unità immobiliare anche di un solo condomino (in precedenza il riferimento era ad una generica “notevole alterazione” del rapporto fra i valori dei singoli piani): in tale ipotesi, il costo per la rettifica/modifica è interamente a carico di chi sia cagione della variazione.
L'incarico di amministratore di condominio può essere svolto a patto:
- di godere i diritti civili
- di non aver subito condanne per delitti contro la pubblica amministrazione (es. corruzione), l'amministrazione della giustizia (es. simulazione di reato), la fede pubblica (es. contraffazione di impronte), il patrimonio (es. truffa) o per altri delitti dolosi puniti con la reclusione da due a cinque anni
- di non essere stato sottoposto a misura di prevenzione (salvo l'eventuale riabilitazione)
- di non essere sotto interdizione o inabilitazione (la norma non menziona l'amministrazione di sostegno, si reputa che interpretativamente non possa negarsi che neppure l'amministrato possa fare l'amministratore di condominio)
- di non essere protestato
- di essere diplomato
- di aver frequentato un corso di formazione base, nonché di svolgere una formazione periodica di amministrazione condominiale.
Gli ultimi due requisiti non sono necessari se se si sceglie l'amministratore fra i condomini.
L'incarico può essere affidato:
- ad una persona fisica
- ad una società. In questo caso, i sopradetti requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori della società, dai dipendenti di questa che vengano incaricati a loro volta di svolgere funzioni amministrative con riguardo al condominio.
Se l'amministratore perde i requisiti di cui sopra (tranne il diploma e la frequentazione del corso, che evidentemente non possono essere... persi!), cessa il suo incarico e l'assemblea provvede a nominarne uno nuovo.
In via transitoria, onde non precludere la possibilità di esercitare la professione a chi lo ha fatto precedentemente alla riforma (e con acquisita e indiscutibile professionalità), si è previsto che possono proseguire nello svolgimento dell'attività coloro che l'hanno svolta per almeno 1 anno nel periodo 17 giugno 2010-16 giugno 2013. In ogni caso, dovranno curare la formazione periodica da ora in poi.
Infine, se l'assemblea lo chiede (con maggioranza 50%+1 intervenuti più 50% millesimi), l'amministratore attiva un sito internet per il condominio, che previa comunicazione delle credenziali di accesso consenta agli interessati condomini la consultazione e l'estrazione in copia digitale dei documenti previsti dalla delibera assembleare.
