Il sito internet
Anche il condominio diventa digitale. Invece di dover richiedere all’amministratore di poter estrarre copia dei verbali, del regolamento di condominio o di visionare le scritture contabili, le fatture o i movimenti bancari, ora i condomini potranno, se lo vorranno, deliberare con la maggioranza prevista dall’art.1136, II comma c.c., di attivare un sito web condominiale al quale potranno accedere comodamente anche da casa per visionare tutta la documentazione inerente il proprio condominio.
La riforma, con questa previsione, ha insistito ancora una volta sulla necessità della “trasparenza” come filo conduttore di tutte le innovazioni messe a punto dal legislatore sia in materia di amministrazione che di gestione del condominio.
In particolare, ogni condomino con la sua username e password potrà accedere ai contenuti protetti del sito quali, appunto, i rendiconti finanziari, i movimenti e i documenti contabili.
Il sito internet condominiale diventa quindi un patrimonio utilissimo a disposizione di tutti i proprietari dello stabile, assumendo un ruolo centrale di controllo per i condomini sia sulle proprie finanze che sulle delibere approvate e, quindi, le decisioni assunte.
La videosorveglianza
Le riprese degli spazi comuni raggiunge finalmente certezza normativa all’interno di una grande confusione giurisprudenziale.
Gli impianti di videosorveglianza di cui il garante della privacy, infatti, sino ad ora si era occupato erano quelli maggiormente diffusi, ovvero quelli a circuito chiuso nelle banche, nei centri commerciali e quelli ad uso privato o per così dire “domestico”.
Già da tempo vi sono ormai strumenti idonei a identificare coloro che si accingono ad entrare in luoghi privati, come i videocitofoni o apparecchiature simili in grado di rilevare immagini e suoni, anche tramite registrazione.
Vi sono poi i sistemi di allarme all’interno delle singole abitazioni o esercizi commerciali correlati anche da telecamere che registrano le immagini e impianti di videoregistrazione in condominio e nelle sue pertinenza come i posti auto e i box.
In questi casi la disciplina del codice non trova applicazione allorquando i relativi dati non siano comunicati sistematicamente a terzi ovvero diffusi.
Eppure, al fine di non incorrere in illeciti anche di natura penale, l’angolo della visuale delle riprese sino ad oggi doveva essere limitato ai soli spazi di propria esclusiva pertinenza, come ad esempio in corrispondenza della propria porta di ingresso, escludendo ogni forma di registrazione, anche senza immagini, degli spazi comuni, come i cortili, le scale, i pianerottoli ecc.
Per le aree comuni condominiali, quindi, vi era una lacuna del garante ed anche la giurisprudenza che si è occupata della questione oscillava tra il fatto che occorresse l’unanimità dei consensi oppure una maggioranza qualificata per deliberare l’installazione di questi impianti.
Ora, la legge di riforma del condominio affronta direttamente la questione.
Anche in tema di videosorveglianza la normativa tende alla semplicità, ovvero prevede che l’assemblea, con la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà dei millesimi (art.1136, II comma, c.c.), può deliberare l’installazione sulle parti comuni dell’edificio di impianti di videosorveglianza.
Ciò non toglie che, comunque, andranno ugualmente osservate le precauzioni previste dal provvedimento generale del 2010 del garante della privacy, ovvero:
- le persone che transiteranno nelle aree sorvegliate dovranno essere informate con appositi cartelli delle presenza delle telecamere
- i cartelli, qualora il sistema di videosorveglianza fosse attivo anche in orario notturno, dovranno essere visibili anche di notte
- nel caso in cui gli impianti di videosorveglianza fossero collegati alle forze dell’ordine, sarà necessario apporre uno specifico cartello che lo evidenzi
- le immagini registrate potranno essere conservate per un periodo limitato, ovvero sino ad un massimo di 24 ore, fatte salve specifiche esigenze di ulteriore conservazione in relazione ad indagini della polizia o comunque di natura giudiziaria
Gli impianti di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili
Da ultimo, non certo per importanza, occorre segnalare che il novellato art.1120 c.c. dispone che per le innovazioni che riguardano
a) la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti
b) l’abbattimento delle barriere architettoniche
c) il contenimento dei consumi energetici
d) i parcheggi
e) l’installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili anche da parte di terzi che conseguano un diritto reale o personale di godimento
f) gli impianti centralizzati radiotelevisivi e telematici
è sufficiente la maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresenti almeno la metà dei millesimi.
Viene, poi, introdotto il nuovo articolo 1122 bis c.c. che prevede l’installazione di impianti non centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e l’installazione di impianti non centralizzati di produzione di energia da fonti rinnovabili senza il preventivo voto e comunque consenso dell’assemblea condominiale.
L’intervento dell’assemblea sarà richiesto con la maggioranza degli intervenuti che rappresentino 2/3 dei millesimi solo quando siano necessarie modifiche alle parti comuni. In questo caso possono anche essere ordinate modifiche al progetto iniziale così come la richiesta di idonea garanzia per eventuali danni.
