Cosa accade nel caso in cui si volesse procedere al ripristino di tutto il palazzo da parte dell’intero complesso condominiale - il controverso caso del rifacimento dei balconi:

a) Caso in cui tutti i condomini sono d’accordo
Per procedere ai lavori di messa in sicurezza di un edificio condominiale, occorre rispettare dette condizioni tecniche:
  1. Una delibera assembleare di approvazione della perizia tecnica per le valutazioni dello stato di conservazione dell’edificio ( in cui si faccia magari presente lo stato di vetustà dello stesso e le conseguenze dannose di un omesso intervento sullo stesso), accompagnata da documentazione ulteriore comprovante lo stato delle cose ( denunce, verbali di sopralluogo, verbali della pubblica autorità etc.)
  2. Ottenuta la perizia tecnica, contestualmente al computo ed al capitolato, si riconvoca l’assemblea per discutere i termini della perizia e la delibera consequenziale per procedere alla gara d’appalto per la nomina del Direttore dei lavori. 
La nuova legge sul Condominio prescrive la sussistenza di un Fondo speciale per l’attivazione di opere di manutenzione e conservazione che il complesso condominiale dovrebbe predisporre. Esso funziona a tutela della messa in opera per fronteggiare ogni tipo di spesa ed ha natura per lo più cautelativa.
Ad ogni modo, le spese inerenti ogni operato intervento vengono suddivise tra i condomini in ragione delle quote millesimali di spettanza. Nel caso che ci occupa, l’urgenza e la necessità riguarderebbero sopra ogni cosa il ripristino dei balconi.
Occorre, a tal specifico fine, far delle differenziazioni in ordine alla tipologia di questi ultimi, per comprendere il titolo di proprietà e la consequenziale ripartizione delle spese :
a) i balconi aggettanti (compresa la soletta nella sua interezza) sono di proprietà esclusiva del proprietario dell’unità immobiliare cui fungono da prolungamento;
b)la soletta dei balconi incassati è di proprietà comune ai condomini cui serve rispettivamente da copertura e piano di calpestio;
c) le parti decorative presenti su entrambe le tipologie di balconi, laddove caratterizzino la fisionomia dello stabile, sono da considerarsi di proprietà comune a tutti i condomini. Nel caso di balcone aggettante le spese per la sua manutenzione saranno a carico del proprietario dell’appartamento del quale il balcone costituisce prolungamento.Le spese per la parte frontale saranno a carico di tutti i condomini solo se sono presenti delle caratteristiche che incidono sul decoro dello stabile.
Nel caso di balcone incassato, invece, la soletta sarà di proprietà comune tra i proprietari cui serve rispettivamente da piano di calpestio e da copertura.
Questo è quanto accadrebbe in termini di ripartizione costi ed in termini procedurali, laddove su unanime proposta, condivisione e partecipazione, tutti i condomini nulla avrebbero da obiettare alla messa in opera per ragioni di sicurezza dell’edificio.

b ) Caso in cui non tutti i condomini sono d’accordo
Nel caso in cui, come di consueto accade, alcuni condomini dissentano per ragioni personali ed economiche, sono diverse le strade percorribili:
  1. Inviare personalmente diversi solleciti al Condominio,indicando le ragioni tecniche che supportano l’urgenza e la necessità della messa in opera dell’edificio, con l’invito improcrastinabile rivolto all’amministratore p.t. di ordinare, nei riguardi di tutti i condomini, l’esecuzione dei lavori di manutenzione straordinaria che rivestano carattere urgente e con riserva, in caso di omissione, di sporgere formale denuncia alle competenti autorità ex art. 677 c.p..In tal senso, l’amministratore ha un obbligo giuridico ( art. 1135 c.c.) che se non ottemperato fa sorgere in capo al medesimo un profilo di responsabilità per cattiva gestione, specie allorquando si verifichino danni a persone e cose che si sarebbero potuti evitare con la ordinaria diligenza.
  2. Procedere alla messa in opera del solo balcone di proprietà, ovviamente facendo ricadere detta attività all’ordine del giorno assembleare. Il tutto al solo scopo informativo nei riguardi dei restanti condomini in quanto, trattandosi di parte di proprietà e non comune, la stessa non deve essere oggetto di approvazione assembleare ( sul punto si veda Cassazione civile Sentenza, Sez. II, 31/10/2005, n. 21199: ".... Non possono essere  oggetto di deliberazioni impositive di spese  e dunque di relativa ripartizione  da parte dell'assemblea del condominio gli interventi di manutenzione relativi ai balconi, da considerarsi beni di proprietà esclusiva, in quanto costituenti appendici o prolungamenti delle unità immobiliari  cui accedono e non assolventi, normalmente a funzioni strutturali riferibili all'edificio condominiale, salvo che per i rivestimenti esterni  e le parti decorative frontali che inserendosi nel prospetto dell'edificio  contribuiscono all'estetica complessiva dello stesso. Sono nulle  - e pertanto sottratte  ai termini di impugnativa di cui all'art. 1137, terzo comma per i casi di semplice annullabilità -  le delibere condominiali che incidono  sui diritti individuali  sulle cose; la dichiarazione di impugnabilità, senza limiti di tempo,  dell'atto presupposto inficiato da nullità  si estende  anche all'atto che ne costituisce esecuzione e che da quello dipende..."). In tema di parti comuni e relativo obbligo di manutenzione, come già al punto uno sottolineato, vige una disciplina differente per i balconi cosiddetti “aggettanti” e per gli elementi decorativi presenti sugli stessi. Solo i primi e le relative solette, non svolgendo alcuna funzione di sostegno, né di necessaria copertura dell'edificio, non vengono considerati a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà comune dei proprietari di tali piani e ad essi non si applica il disposto dell'articolo 1125 c.c. Le spese per la loro riparazione gravano solo sui singoli proprietari. Soggetti a un regime diverso, invece, sono tutti gli elementi decorativi del balcone che, in virtù della funzione di tipo estetico che essi svolgono rispetto all’intero edificio, del quale accrescono il pregio architettonico, sono considerati parti comuni ai sensi dell’art. 1117 del cod. civ. La spesa per la loro riparazione o ricostruzione ricade su tutti i condomini, proporzionalmente al valore della proprietà di ciascuno.Laddove, pertanto, si preferisse intraprendere la strada del rifacimento personale del proprio balcone, non curandosi affatto delle intenzioni dei restanti condomini, unica prescrizione rimarrebbe, dunque,  quella di informare, formalmente, il condominio e, contestualmente, condomini e amministratrice, dell'avvio dell'esecuzione dei lavori suddetti, sempre che si tratti, per l'appunto di balconi c.d. aggettanti; laddove, difformemente, ci troviamo dinanzi a balconi incassati o alle descritte parti decorative, è implicito il richiamo alle necessarie deliberazioni assembleari ed alle contestuali maggioranze.
  3. Quale ultima opzione, sporgere formale denuncia per omissione di lavori in edificio ai sensi dell’art. 677 c.p., allegando ogni documentazione tecnica utile che comprovi lo stato di urgenza e necessità dei lavori. L’obbligo prescritto dal succitato articolo sorge a prescindere da un provvedimento coattivo della P.A. sul singolo condomino per le sole parti di sua proprietà e sull’intero complesso per le parti in comune e laddove non ossequiato fa insorgere ulteriori profili di responsabilità.