MURI PERIMETRALI CONDOMINIALI: L'APERTURA DI VARCHI LEGITTIMA L'AZIONE DI MANUTENZIONE DEL POSSESSO?
Cassazione, sez. VI, 5 aprile 2011, n. 7748
Il varco aperto nel muro perimetrale senza il consenso degli altri condomini è in sé illegittimo, senza che sia necessario controllare che la struttura condominiale risulti danneggiata o indebolita. L’azione per la riduzione in pristino va proposta entro un anno da quando si è verificata la turbativa.
Il Caso: Tizio, proprietario di un’unita’ immobiliare nell’edificio condominiale chiede, ai sensi degli artt. 1170 c.c. e 703 c.p.c., che venga ordinato al condomino Caio la chiusura del varco nel muro perimetrale dell’edificio condominiale dal medesimo aperto per collegare il suo appartamento con un vano facente parte dell’edificio adiacente. Caio resiste in giudizio. Il Tribunale, pronunciando nel merito, rigetta il ricorso con sentenza confermata in sede di gravame, sul rilievo che l’apertura del varco non aveva determinato un indebolimento funzionale delle strutture condominiali, ne’ un apprezzabile aggravio nell’uso delle parti comuni o un danno economico ai condomini.
I beni condominiali - che, come i muri perimetrali, sono obiettivamente destinati a dare utilità alle singole unità immobiliari alle quali sono collegate materialmente non occorrendo a tal fine l'attività dei singoli condomini come invece nel caso di beni utili soggettivamente - sono oggetto di compossesso che consiste nel beneficio che il piano o porzione di piano trae da tali utilità sicché l'eccezione feci sed iure feci è opponibile solo quando l'attività del condomino non sia in contrasto con l'esercizio attuale o potenziale di analoga attività di altro condomino, non limitandone i poteri corrispondenti ai diritti spettanti sulle cose condominiali.
La Corte di Cassazione, con la pronuncia in commento ha ribadito che “in tema di condominio è illegittima l’apertura di un varco praticata nel muro perimetrale dell’edificio condominiale dal comproprietario per mettere in comunicazione un locale di sua proprietà esclusiva ubicato nel medesimo fabbricato con altro immobile pure di sua proprietà estraneo al condominio; infatti, tale utilizzazione, comportando la cessione a favore di soggetti estranei al condominio del godimento di un bene comune, ne altera la destinazione, giacché in tal modo viene imposto un peso sul muro perimetrale che da luogo a una servitù, per la cui costituzione e’ necessario il consenso scritto di tutti i partecipanti a condominio” (Cass. 3035/2009; 9036/2006; 360/1995; 2773/1992 ed altre). “Ciò indipendentemente dalla verifica in concreto di indebolimento o di un aggravio della struttura condominiale”. (Avv. Gianluca Perrone)
Cassazione, sez. VI, 5 aprile 2011, n. 7748
Il varco aperto nel muro perimetrale senza il consenso degli altri condomini è in sé illegittimo, senza che sia necessario controllare che la struttura condominiale risulti danneggiata o indebolita. L’azione per la riduzione in pristino va proposta entro un anno da quando si è verificata la turbativa.
Il Caso: Tizio, proprietario di un’unita’ immobiliare nell’edificio condominiale chiede, ai sensi degli artt. 1170 c.c. e 703 c.p.c., che venga ordinato al condomino Caio la chiusura del varco nel muro perimetrale dell’edificio condominiale dal medesimo aperto per collegare il suo appartamento con un vano facente parte dell’edificio adiacente. Caio resiste in giudizio. Il Tribunale, pronunciando nel merito, rigetta il ricorso con sentenza confermata in sede di gravame, sul rilievo che l’apertura del varco non aveva determinato un indebolimento funzionale delle strutture condominiali, ne’ un apprezzabile aggravio nell’uso delle parti comuni o un danno economico ai condomini.
I beni condominiali - che, come i muri perimetrali, sono obiettivamente destinati a dare utilità alle singole unità immobiliari alle quali sono collegate materialmente non occorrendo a tal fine l'attività dei singoli condomini come invece nel caso di beni utili soggettivamente - sono oggetto di compossesso che consiste nel beneficio che il piano o porzione di piano trae da tali utilità sicché l'eccezione feci sed iure feci è opponibile solo quando l'attività del condomino non sia in contrasto con l'esercizio attuale o potenziale di analoga attività di altro condomino, non limitandone i poteri corrispondenti ai diritti spettanti sulle cose condominiali.
La Corte di Cassazione, con la pronuncia in commento ha ribadito che “in tema di condominio è illegittima l’apertura di un varco praticata nel muro perimetrale dell’edificio condominiale dal comproprietario per mettere in comunicazione un locale di sua proprietà esclusiva ubicato nel medesimo fabbricato con altro immobile pure di sua proprietà estraneo al condominio; infatti, tale utilizzazione, comportando la cessione a favore di soggetti estranei al condominio del godimento di un bene comune, ne altera la destinazione, giacché in tal modo viene imposto un peso sul muro perimetrale che da luogo a una servitù, per la cui costituzione e’ necessario il consenso scritto di tutti i partecipanti a condominio” (Cass. 3035/2009; 9036/2006; 360/1995; 2773/1992 ed altre). “Ciò indipendentemente dalla verifica in concreto di indebolimento o di un aggravio della struttura condominiale”. (Avv. Gianluca Perrone)
