Il verbale di condominio si deve considerare uno strumento rigoroso, poiché rappresenta una verifica tecnica dei fatti avvenuti alla presenza di chi redige il verbale e nel preciso momento in cui lo redige.
Tanto è vero che l’art. 1136 c.c. all’ultimo comma stabilisce che “Delle riunioni dell'assemblea si redige processo verbale da trascrivere nel registro tenuto dall'amministratore”.
Tale precisazione sgombra il campo a qualsiasi dubbio in merito al fatto che la mancata tenuta del predetto registro sia considerata grave irregolarità dell'amministratore e può comportarne la sua revoca, secondo quanto previsto dall'articolo 1129 n.7 del codice civile.
“Trascrizione” , però, significa soprattutto riportare nel registro il processo verbale della discussione tra i condomini così com’è realmente avvenuta, poi sottoscritta dal presidente e dal segretario poiché, una volta che l’assemblea viene convocata, occorre dare conto di tutte le attività compiute , anche se le stesse non hanno dato vita a deliberazioni ( si pensi al rinvio ad una successiva assemblea).
La trascrizione di tutto il percorso formativo della volontà assembleare non è un requisito previsto dalla legge ma soltanto un elemento probatorio tanto è vero che gli ermellini hanno negato la possibilità di ricorrere alla prova testimoniale in giudizio per dimostrare una volontà assembleare difforme da quella indicata nel verbale.
Il verbale va comunque copiato integralmente con gli eventuali errori e/o omissioni e/o imprecisioni: l’amministratore non può apportare variazioni, correggere errori di calcolo, o aggiungere o togliere frasi.
Intanto giova precisare che i condomini possono avere interesse a impugnare sia una delibera approvata a conclusione di un procedimento viziato ma a maggior ragione, al contrario, potrebbero denunciare una delibera che poteva essere adottata validamente ma il relativo procedimento sia stato irregolarmente interrotto senza giustificate ragioni.
E’ importante chiarire che spesso in sede d’assemblea si usa fare una bozza del verbale, per poi darvi una certa forma trascrivendolo nel registro, alle volte anche dopo una successiva deliberazione. Questo porta però a frequenti casi di opportunismo, di mala fede e a manovre ostruzionistiche della minoranza con lo scopo di distruggere una deliberazione non gradita.
Perciò si può chiedere , durante l’assemblea, che il verbale venga redatto compiutamente riletto e sottoscritto esclusivamente in sede di assemblea.
Che succede se vi è un errore o sono falsità nella trascrizione del verbale?
L’esperienza giudiziaria insegna che il verbale è considerato scrittura privata e quindi non è possibile procedere in sede penale nei confronti di chi lo redige per il reato di falso ideologico (si cfr. Cassazione penale 14.1.1987 n. 1274), ed ancora, nel caso di esibizione da parte dell’amministratore di una copia di verbale d’assemblea difforme dall’originale non integra il reato di falsità in scrittura privata (art. 485 c.p.) .
Su questo aspetto, i giudici della Cassazione, con la sentenza 9608/12 , hanno affermato che, «l’alterazione della copia fotostatica di un documento, priva di attestazione di autenticità, esibita come tale e senza farla valere come originale, non integra il delitto di falsità materiale».
Esclusa la rilevanza penale di tale condotta, ovviamente, sono fatti salvi i diritti in sede civile dei condomini , poiché la mancata verbalizzazione dell’assemblea rappresenta un vizio di annullabilità della stessa.
Inoltre, considerato che il rapporto condominio-amministratore giuridicamente è un mandato con rappresentanza, può ipotizzarsi una responsabilità dello stesso amministratore in forza degli artt. 1710 e 1218 c.c. , ove si dimostri che il proprietario o un terzo abbia subito un danno per aver consultato un registro i cui processi verbali siano stati trascritti parzialmente o addirittura del tutto omessi.
Se invece trattasi di vero e proprio “falso”, si può proporre o una querela di falso nei confronti di chi ha redatto e sottoscritto il verbale oppure proporre l’impugnativa della delibera assembleare per nullità assoluta.
E se il verbale viene modificato dopo la chiusura dell’assemblea?
Ci viene chiesto se il verbale dell'assemblea condominiale debba essere redatto, corretto e chiuso necessariamente nel corso e alla presenza dell'assemblea condominiale, oppure possa essere redatto, corretto o modificato anche in assenza dell'organo collegiale, essendo sufficiente che il verbale riporti la sottoscrizione del Presidente e del Segretario che lo hanno redatto o modificato.
Sul punto la sentenza 31/03/2015 n° 6552 della Corte di Cassazione Civile, ha chiarito che se la correzione riguarda un errore materiale sul verbale ed esso non incide sul computo della maggioranza richiesta per l’assunzione della delibera stessa, questa si deve considerare del tutto valida.
Al contrario, deve considerarsi nulla la delibera assembleare assunta dopo che si è sciolta l’assemblea ed i condomini si siano allontanati: una riapertura del verbale non è consentita se non a seguito di nuova convocazione ai sensi dell’art. 66 disp. att. C.c.
Tanto è vero che l’art. 1136 c.c. all’ultimo comma stabilisce che “Delle riunioni dell'assemblea si redige processo verbale da trascrivere nel registro tenuto dall'amministratore”.
Tale precisazione sgombra il campo a qualsiasi dubbio in merito al fatto che la mancata tenuta del predetto registro sia considerata grave irregolarità dell'amministratore e può comportarne la sua revoca, secondo quanto previsto dall'articolo 1129 n.7 del codice civile.
“Trascrizione” , però, significa soprattutto riportare nel registro il processo verbale della discussione tra i condomini così com’è realmente avvenuta, poi sottoscritta dal presidente e dal segretario poiché, una volta che l’assemblea viene convocata, occorre dare conto di tutte le attività compiute , anche se le stesse non hanno dato vita a deliberazioni ( si pensi al rinvio ad una successiva assemblea).
La trascrizione di tutto il percorso formativo della volontà assembleare non è un requisito previsto dalla legge ma soltanto un elemento probatorio tanto è vero che gli ermellini hanno negato la possibilità di ricorrere alla prova testimoniale in giudizio per dimostrare una volontà assembleare difforme da quella indicata nel verbale.
Il verbale va comunque copiato integralmente con gli eventuali errori e/o omissioni e/o imprecisioni: l’amministratore non può apportare variazioni, correggere errori di calcolo, o aggiungere o togliere frasi.
Intanto giova precisare che i condomini possono avere interesse a impugnare sia una delibera approvata a conclusione di un procedimento viziato ma a maggior ragione, al contrario, potrebbero denunciare una delibera che poteva essere adottata validamente ma il relativo procedimento sia stato irregolarmente interrotto senza giustificate ragioni.
E’ importante chiarire che spesso in sede d’assemblea si usa fare una bozza del verbale, per poi darvi una certa forma trascrivendolo nel registro, alle volte anche dopo una successiva deliberazione. Questo porta però a frequenti casi di opportunismo, di mala fede e a manovre ostruzionistiche della minoranza con lo scopo di distruggere una deliberazione non gradita.
Perciò si può chiedere , durante l’assemblea, che il verbale venga redatto compiutamente riletto e sottoscritto esclusivamente in sede di assemblea.
Che succede se vi è un errore o sono falsità nella trascrizione del verbale?
L’esperienza giudiziaria insegna che il verbale è considerato scrittura privata e quindi non è possibile procedere in sede penale nei confronti di chi lo redige per il reato di falso ideologico (si cfr. Cassazione penale 14.1.1987 n. 1274), ed ancora, nel caso di esibizione da parte dell’amministratore di una copia di verbale d’assemblea difforme dall’originale non integra il reato di falsità in scrittura privata (art. 485 c.p.) .
Su questo aspetto, i giudici della Cassazione, con la sentenza 9608/12 , hanno affermato che, «l’alterazione della copia fotostatica di un documento, priva di attestazione di autenticità, esibita come tale e senza farla valere come originale, non integra il delitto di falsità materiale».
Esclusa la rilevanza penale di tale condotta, ovviamente, sono fatti salvi i diritti in sede civile dei condomini , poiché la mancata verbalizzazione dell’assemblea rappresenta un vizio di annullabilità della stessa.
Inoltre, considerato che il rapporto condominio-amministratore giuridicamente è un mandato con rappresentanza, può ipotizzarsi una responsabilità dello stesso amministratore in forza degli artt. 1710 e 1218 c.c. , ove si dimostri che il proprietario o un terzo abbia subito un danno per aver consultato un registro i cui processi verbali siano stati trascritti parzialmente o addirittura del tutto omessi.
Se invece trattasi di vero e proprio “falso”, si può proporre o una querela di falso nei confronti di chi ha redatto e sottoscritto il verbale oppure proporre l’impugnativa della delibera assembleare per nullità assoluta.
E se il verbale viene modificato dopo la chiusura dell’assemblea?
Ci viene chiesto se il verbale dell'assemblea condominiale debba essere redatto, corretto e chiuso necessariamente nel corso e alla presenza dell'assemblea condominiale, oppure possa essere redatto, corretto o modificato anche in assenza dell'organo collegiale, essendo sufficiente che il verbale riporti la sottoscrizione del Presidente e del Segretario che lo hanno redatto o modificato.
Sul punto la sentenza 31/03/2015 n° 6552 della Corte di Cassazione Civile, ha chiarito che se la correzione riguarda un errore materiale sul verbale ed esso non incide sul computo della maggioranza richiesta per l’assunzione della delibera stessa, questa si deve considerare del tutto valida.
Al contrario, deve considerarsi nulla la delibera assembleare assunta dopo che si è sciolta l’assemblea ed i condomini si siano allontanati: una riapertura del verbale non è consentita se non a seguito di nuova convocazione ai sensi dell’art. 66 disp. att. C.c.
