Alla data, all'ora e nel luogo indicati nella convocazione, i condòmini si riuniscono per discutere gli argomenti all'ordine del giorno.
Viene nominato tra i condòmini un presidente dell'assemblea, che ne regola i lavori, e un segretario che redigerà il verbale.
L'assemblea si considera regolarmente costituita e può deliberare se sono presenti tanti condòmini che rappresentino i due terzi del valore dell'edificio (in sostanza, due terzi dei millesimi di proprietà) e i due terzi dei partecipanti al condominio. In tal caso, le delibere assunte dall'assemblea sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei condòmini presenti e almeno la metà del valore in millesimi.
Se l'assemblea non può deliberare per mancanza del numero richiesto, la stessa viene riconvocata (in seconda convocazione) in un giorno successivo a quello della prima. In seconda convocazione, non vi è un limite minimo di partecipanti, ma le delibere sono valide se raccolgono un numero di voti favorevoli che rappresenti un terzo del totale dei condòmini ed almeno un terzo del valore dell'edificio (millesimi).
Nella prassi, gli amministratori, al fine di evitare la doppia convocazione, indicano nella lettera due momenti diversi per la prima e per la seconda convocazione, spesso indicando la prima ad un'ora talmente inusuale da scoraggiare la partecipazione dei condòmini e tenere poi l'assemblea in seconda convoca, con minori vincoli di maggioranze.
Vi sono, però, circa le maggioranze necessarie, numerose eccezioni che valgono sia per la prima che per la seconda convoca.
Per la nomina e la revoca dell'amministratore e per le decisioni relative alle controversie giudiziali (c.d. liti), sia che il condominio chiami oppure che sia chiamato in causa, è necessaria la maggioranza dei condòmini presenti in assemblea e almeno la metà del valore in millesimi. La stessa maggioranza è prevista in caso di delibere su riparazioni straordinarie di notevole entità, cioè molto costose e impegnative per i condòmini.
Per le innovazioni, cioè quelle opere che non sono indispensabili, ma sono dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni, è necessaria una maggioranza ancor più qualificata con un numero di voti favorevoli che rappresenti la maggioranza dei condòmini (contando tutti, anche quelli assenti) e i due terzi del valore dell'edificio, espresso in millesimi.
E' facile notare come sia più impegnativa la maggioranza richiesta per delibere che riguardino opere soltanto utili, rispetto a quelle necessarie o addirittura indispensabili.
Delle operazioni assembleari, viene stilato un verbale, che deve contenere l'indicazione dei condòmini presenti e il valore in millesimi della proprietà di ciascuno, i punti salienti della discussione su ogni singolo punto all'ordine del giorno ed il risultato delle votazioni su ciascuna delibera, indicando espressamente almeno i condòmini, che esprimono voto contrario all'approvazione o si astengono (1).
Esauriti i punti all'ordine del giorno, l'assemblea è sciolta dal presidente, il quale, insieme al segretario, ne sottoscrive il verbale.
(1)La necessità di indicare chi vota contro la delibera deriva dal fatto che è importantissimo identificare i dissenzienti, che, al pari, degli assenti sono gli unici condòmini che possono poi impugnare la delibera avanti al giudice per far valere eventuali vizi della stessa. E' discusso se possano impugnare anche gli astenuti, in assenza di una specifica previsione del codice civile.
