Le deliberazioni adottate dall'assemblea, ove correttamente e legalmente adottate, per il principio maggioritario vincolano immediatamente tutti i condomini.
Tuttavia è ben possibile che una delibera sia invalida, vuoi perchè non tutti i condomini sono stati preventivamente convocati, vuoi perchè si è deliberato nonostante mancassero i quorum previsti, o per eccesso di potere, o per vari altri mille motivi.
In tal caso, salvo che l'assemblea non delibiri nuovamente, revocando, modificando ovvero confermando la precedente delibera in modo da sanarne eventuali vizi, potrebbe spettare all'autorità giudiziarsi pronunciarsi circa la validità o meno della delibera. L'argomento è disciplinato dall'articolo 1137 c.c..
La legittimazione ad impugnare una delibera spetta a tutti i non consenzienti, quindi sicuramente all'assente, astenuto e dissenziente, sebbene qualche voce isolata, in dottrina e giurisprudenza, ritenga che l'astenuto non possa impugnare.
Per impugnare una delibera, peraltro, non basta inviare una contestazione a mezzo posta all'amministratore, ma è necessario un atto giudiziario (citazione) da notificarsi all'aministratore, pertanto è necessario farsi assistere da un legale.
Anche l'impugnazione a mezzo atto giudiziario, peraltro, non sospende l'esecuzione della delibera. La legge prevede che le delibere impugnate debbano essere eseguite, in quanto l'impugnazione non sospende l'efficacia della delibera finchè l'autorità giudiziaria non disponga la sospensione dell'esecuzione.
Tuttavia si ritiene che, nel caso in cui vi siano vizi facilmente riconoscibili che possano inficiarne la validità, ricevuta l'impugnazione della delibera l'amministratore non debba darne esecuzione, ma convocare apposita assemblea straordinaria con all'ordine del giorno "impugnazionje delibera...; provvedimenti da adottare; revoca o resistenza ".
Qualunque delibera può infatti essere revocata con la stessa maggioranza che la ha approvata.
Con la revoca della delibera cade la causa dell'impugnazione, per cui v'è cessazione della materia del contendere (la vita condominiale può proseguire regolarmente), ma rimangono solo da corrispondere eventuali spese legali sostenute dal condomino che impugnato.
Il secondo comma dell'articolo 1137 c.c.c dà ad ogni condomino dissenziente la facoltà di ricorrere all'autorità giudiziaria contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio, fermo restando il fatto che tale articolo sancisce l'obbligatorietà per le delibere "prese a norma degli articoli precedenti".
Come si può vedere, la norma evidenzia l'annullabilità delle delibere condominiali.
Dire che un vizio è causa di nullità, e non di annullamento della delibera, comporta conseguenze gravissime, perchè: 1) l'annullamento è un vizio meno grave, e l'impugnazione va fatta entro 30 giorni, laddove la nullità non è soggetta a termini; 2) nella nullità tutti possono impugnare, mentre per l'annullamento possono agire solo i dissenzienti.