Secondo la prevalente giurisprudenza, essendo il condominio un mero ente di gestione e non già un ente giuridico, il rapporto tra il medesimo e l’amministratore deve essere sussunto nella disciplina giuridica del contratto di mandato. L’amministratore, quindi, in forza del mandato (collettivo) conferitogli dall’assemblea dei condomini ha gli stessi poteri e doveri di un comune mandatario (Cass. 14-12-1993, n. 12304).
Il rapporto di amministratore del condominio, in particolare, è analogo a quello del mandato con rappresentanza, pur differenziandosene nei tratti caratteristici peculiari della costituzione e del contenuto.
Ne consegue che, come il comune mandatario, l’amministratore è tenuto ad eseguire il mandato con la diligenza del buon padre di famiglia, e risponde:
Ø quando eccede i limiti delle sue attribuzioni (conferitegli dalla legge o dal regolamento o dall'assemblea);
Ø quando usa erroneamente il suo potere;
Ø quando ometta di fare ciò che la legge gli impone.
Nell'espletamento del mandato, quindi, l’amministratore deve tenere una condotta improntata alla diligenza media, al di sotto della quale scatta la responsabilità. Ai sensi dell’art. 1170 c.c. quando l’amministratore svolge l'incarico gratuitamente la sua colpa deve essere valutata con minor rigore.
Nomina dell’amministratore di condominio (Art. 1129 c.c)
Ai sensi dell’art. 1129 c.c. la nomina di un amministratore è necessaria esclusivamente ove i condomini siano più di quattro. Ciò ovviamente, non esclude che l’assemblea nomini un amministratore quando i condomini siano quattro o meno di quattro (Cass. 03-01-66, n. 24).
L’amministratore, dunque, viene nominato dall’assemblea dei condomini o, quando questa non provveda, dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini.
Una volta nominato, l’amministratore dura in carica 1 anno ma, una volta cessato dalla carica, continua ad esercitare ad interim le proprie funzioni – compresa la rappresentanza del condominio, fino a che non sia validamente sostituito con la nomina di un altro amministratore (Cass. 27-03-2003, n. 4531)
E’ bene chiarire che l’incarico di amministratore di condominio può essere conferito, oltre che ad una persona fisica, anche ad una persona giuridica, posto che il rapporto di mandato istituito nei confronti delle persone suddette, quanto all'adempimento delle obbligazioni e alla relativa imputazione della responsabilità, può essere caratterizzato dagli stessi indici di affidabilità che contrassegnano il mandato conferito a una persona fisica (Cass. 24-10-2006, n. 22840).
Questo principio è stato recentemente affermato dalla giurisprudenza che, sul punto, in passato si era pronunciata diversamente, negando l’assegnazione dell’incarico di amministratore ad una persona giuridica “sia perché il rapporto di mandato è essenzialmente caratterizzato dalla fiducia sia perché le norme del codice civile sull’amministrazione dei condomini presuppongono che l’amministratore sia una persona fisica” (Cass., 9-6-94, n. 5608)
Attribuzioni dell’amministratore (Art. 1130 c.c.)
Ai sensi dell'articolo 1130 c.c.: “l'amministratore deve:
- eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei i condomini e curare l'osservanza del regolamento di condominio;
- disciplinare l'uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini;
- riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni;
- compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio.
