Danno da mancata stipula di atto notarile e quantificazione
Corte di Cassazione, Sez. II civile, sentenza n. 17688 del 28.7.2010:
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Commento:
«Il risarcimento del danno dovuto al promissario acquirente per la mancata stipulazione del contratto definitivo di vendita di un bene immobile, imputabile al promittente venditore, consiste nella differenza tra il valore commerciale del bene medesimo ed il prezzo pattuito, differenza che nella specie va calcolata: 1) con riferimento al momento della proposizione della domanda da parte degli attori nel corso del giudizio di primo grado volta ad ottenere il “controvalore” del detto bene; 2) tenendo conto della rivalutazione allo stesso momento dell’importo previsto in contratto per il prezzo e non pagato.....» La detta differenza deve inoltre essere rivalutata per compensare la svalutazione intervenuta nelle more del giudizio, mentre non deve essere rivalutato il prezzo pagato dal promissario acquirente tempestivamente beneficiato dal promittente alienante. Relativamente alla misura del danno, che forma oggetto dei motivi svolti nel ricorso principale, è risaputo che il risarcimento del danno dovuto al promissario acquirente, in caso di mancata stipulazione del contratto definitivo di vendita per fatto imputabile al promittente venditore, deve comprendere la perdita subita ed il lucro cessante, consistente quest’ultimo, quando il contratto ha per oggetto un bene immobile, nel mancato incremento dovuto al fatto che il bene non è entrato nel patrimonio del compratore e che si concreta nella differenza tra l’attuale valore commerciale del bene medesimo ed il prezzo pattuito. La differenza suddetta (tra il valore commerciale dell’immobile e il prezzo convenuto) si calcola con riferimento al momento in cui, per effetto della proposizione della domanda di risoluzione, l’inadempimento è divenuto definitivo e si rivaluta, al fine di compensare gli effetti della svalutazione monetaria verificatasi nelle more del giudizio. Non deve invece essere rivalutato il prezzo pagato dal promittente acquirente e tempestivamente beneficiato dal promittente venditore. Al contrario il prezzo non pagato deve essere rivalutato alla stessa data di determinazione del valore dell’immobile (nei sensi suddetti, tra le tante, sentenze 1956/2007; 22384/2004; 17340/03; 1298/98)».