Pluralità di mediatori in un intermediazione immobiliare.
L'analisi delle conseguenze civilistiche in tema di contratto di mediazione, laddove vi sia l'intervento (all'esito della conclusione dell'affare) di più mediatori.
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Dunque, l'art. 1758 C.c. (in materia appunto di “pluralità di mediatori”), afferma che “se l'affare è concluso per l'intervento di più mediatori, ciascuno di essi ha diritto a una quota della provvigione”.
Da una mera interpretazione letterale della norma civilistica, si presume (in presenza di più mediatori) che debba operare la ripartizione “pro - quota” della provvigione (Cass., n° 5766/2005): ogni mediatore ha diritto ad una quota della medesima con la possibilità – tuttavia - che il primo mediatore “interpellato/incaricato” possa lamentare un “danno”, rappresentato da una ridotta determinazione della provvigione spettante, in relazione a quanto effettivamente svolto.
In altre parole, il “secondo” mediatore, potrebbe beneficiare del lavoro altrui, consentendo all'agente intervenuto successivamente (ossia incaricato in seguito) di avanzare un diritto (alla provvigione) della propria quota.
Tuttavia, alla luce di quanto esposto, pare necessario evidenziare alcune considerazioni.
La norma in esame (applicazione della provvigione pro – quota) trova pacifica attuazione in presenza di due requisiti:
- le parti si servano congiuntamente di più mediatori;
- l'intervento dei mediatori può essere contemporaneo o successivo, concordato o autonomo.
Il diritto alla divisione della provvigione tra più mediatori sorge, però, soltanto quando essi abbiano cooperato simultaneamente (o autonomamente), ma giovandosi l'uno dell'attività espletata dall'altro, alla conclusione dell'affare: deve esserci un nesso di concausalità obiettiva tra i loro interventi e la conclusione dell'affare (Cass., n° 8443/2000).
Sempre in tema di ripartizione pro – quota della provvigione, l'intervento di più mediatori nell'affare non attribuisce ad ognuno di essi il diritto ad una quota eguale alla provvigione, dovendo la misura di detta quota essere, invece, rapportata all'entità ed all'importanza dell'opera prestata da ciascuno dei mediatori intervenuti (Cass., SU, n° 2657/74).
A ciò si aggiunga un elemento interessante, ossia non vi è applicazione della divisione pro – quota della provvigione, quando la parte si sia avvalsa dell'opera di un proprio mediatore per trattare il medesimo affare.
In pratica, se sono stati sottoscritti due distinti incarichi di mediazione, quindi essendo mancata qualsiasi attività svolta in cooperazione tra i due mediatori, ciascuno di essi ha diritto di pretendere la corresponsione dell'intera provvigione da colui che gli ha offerto l'incarico (Cass., n° 5375/78).
I mediatori avranno diritto ad ottenere la provvigione completa per la conclusione dell'affare e non limitatamente al meccanismo pro - quota, disciplinato nell'articolo in rassegna.
Tuttavia, una parte della giurisprudenza ha affermato che – nel caso in esame – se vi sono più mediatori (i quali hanno lavorato in modo indipendente), soltanto colui che concluderà l'affare avrà diritto alla provvigione.
In conclusione, è ragionevole ritenere che – in virtù delle argomentazioni illustrate dalle numerose pronunce della Suprema Corte – in caso di pluralità di mediatori, è possibile che questi ultimi possano avanzare il diritto all'intera quota della provvigione, se hanno svolto il loro compito sulla base di un distinto incarico professionale (quindi autonomo e non collegato al secondo incarico sottoscritto dalla parte al secondo mediatore: una parte della giurisprudenza, al fine di consentire la ripartizione pro - quota chiede una cooperazione "volontaria", che, in caso di due distinti incarichi, potrebbe non sussistere).
Avv. Federico Marrucci (Studio Legale e Tributario Etruria in Lucca)