Il diritto alla provvigione
Quesiti su come e quando pretendere il pagamento della provvigione nella conclusione di affare immobiliare.
Casi pratici (la provvigione nella vendita forzata, il tempo per poter chiedere il pagamento della provvigione, il foglio di visita)
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Provvigione nel caso di vendita forzata immobiliare
Una questione sollevata è quella afferente la possibilità di vedersi riconoscere la provvigione, laddove gli agenti immobiliari abbiano svolto la propria attività di intermediazione all'interno di una vendita forzata (ad esempio all'interno di un'asta pubblica).
Ebbene, la sentenza della Cassazione, n° 15 del 4 gennaio 1968 ha affrontato la problematica, stabilendo che il rapporto di mediazione (in senso stretto) non è configurabile rispetto alla vendite giudiziali previste dagli art. 570 ss. C.p.c. per due motivi:
1) il procedimento è rigidamente articolato per la scelta dell'acquirente e tale da non lasciare luogo in alcun modo ad un privato intervento di intermediazione;
2) il trasferimento della proprietà dell'esecutato (il soggetto sottoposto al pignoramento ed alla successiva vendita) all'aggiudicatario (il miglior offerente) consegue ad un provvedimento dell'organo giurisdizionale.
Tuttavia, nulla toglie che l'acquirente/miglior aggiudicatario possa riconoscere una somma al mediatore, ma - preme osservare - in ogni caso non grava alcun obbligo di legge sul primo, quindi tale corresponsione è rimessa alla sua totale discrezionalità (ed al buon senso) della parte, ossia potrebbe pagare il mediatore per una sorta di "consulenza", alla luce dell'attività dell'agente, rappresentata dalla circostanza che il mediatore abbia indicato una specifica "asta" (ad esempio) alla parte.
Quanto tempo ha a disposizione l'agente immobiliare per chiedere il pagamento della provvigione?
In applicazione all'art. 1183, comma 1, C.c. ("tempo dell'adempimento"), ove non sia determinato il tempo in cui la provvigione deve essere corrisposta, questa deve essere pagata nel momento in cui l'affare è concluso.
In altri termini, il pagamento della provvigione al mediatore coincide con quella del momento del perfezionamento della conclusione dell'affare.
Il termine di prescrizione del diritto del mediatore alla provvigione è di un anno (art. 2950 C.c.), dunque inizia a decorrere dal giorno in cui è stato concluso l'affare (ad esempio dal momento in cui vi stata la stipulazione del rogito notarile del trasferimento del bene).
Cosa succede se le parti abbiano occultato al mediatore la conclusione dell'affare?
La prescrizione è sospesa, qualora le parti messe in relazione dal mediatore abbiano occultato a costui la conclusione dell'affare.
Deve trattarsi di un comportamento fraudolento, diretto intenzionalmente a nascondere al mediatore l'esistenza del suo credito, non essendo sufficiente un comportamento meramente omissivo (Cass., n° 11348 dell'11 novembre 1998).
In questo caso, la prescrizione comincia a decorrere dalla data in cui il mediatore ha scoperto la frode.
In breve, la parte richiedente la mediazione, uniformandosi ai principi di lealtà e correttezza, non deve provocare il lavoro a vuoto dell'agente immobiliare e tanto meno tentare di eludere i diritti che questi abbia maturato per l'avvenuta acquisizione degli elementi necessari e sufficienti al fine della conclusione dell'affare (Cass., n° 2071/2002).
Quanto all'azione del rimborso spese (sostenute dal mediatore), salvo che non vi sia una deroga nel conferimento di incarico, si prescrive ne termine ordinario decennale: una parte della dottrina ha comunque precisato che potrebbe trovare applicazione l'art. 2956, n° 2, in sede di prescrizione presuntiva triennale per il rimborso delle spese sostenute dai professionisti, disconoscendo la valenza del termine decennale accennata.
Cosa succede se l'agente immobiliare non ha fatto firmare il foglio di visita?
La mediazione può essere essere provata con qualsiasi mezzo, anche con la prova testimoniale.