Condominio. La rettifica delle tabelle millesimali.
Promemoria per i condomini che devono modificare le tabelle millesimali. Come valutare l'opportunità di agire in sede condominiale, le maggioranze richieste per l'approvazione e la recente giurisprudenza in materia.
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Spesso e volentieri ricevo lamentele sulla ripartizione delle spese effettuata dall’amministratore e, in particolare, alcuni clienti-condomini ritengono di essere danneggiati perché a loro dire l’uso dei servizi da ripartire con il tempo è diverso dalla ripartizione effettuata dal costruttore-venditore che ha fatto redigere le tabelle millesimali originarie.
E’ opportuno chiarire in questa materia di interesse generale alcuni punti fermi riferendosi alle recenti decisioni dei giudici.
Devo premettere che è facoltà di ogni condomino agire in giudizio per richiedere la rettifica delle tabelle millesimali dinanzi il Tribunale ma occorre valutare attentamente se vi sono le condizioni per ottenere le modifiche e darne prova.
Ricordo che gli artt. 68 e 69 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile statuiscono che i valori proporzionali di ciascun piano o delle porzioni di piano spettanti in proprietà esclusiva ai singoli condomini devono essere ragguagliati in millesimi a quelli dell’intero edificio ed indicati in una tabella allegata al regolamento.
Detti valori possono essere riveduti anche nell’interesse di un solo condomino in presenza di due condizioni: se risulta che sono conseguenza di un errore oppure se è notevolmente alterato il rapporto originario tra tali valori in conseguenza di mutate condizioni di una parte dell’edificio, sopraelevazione di nuovi piani, espropriazione parziale o innovazioni di vasta portata.
Lo scorso anno su questo tema è stata pubblicata un’interessante sentenza della Cassazione civile, sezione II, n. 3001/2010 che sottopongo all’attenzione dei lettori.
I giudici di piazza Cavour hanno espresso il principio per cui “non comportano la revisione o la modifica delle tabelle né gli errori sulla determinazione del valore che non siano indotti da quelli sugli elementi necessari al calcolo, né i cambiamenti successivi dei criteri di stima della proprietà immobiliare anche se abbiano determinato una rivalutazione delle singole unità dell’edificio non omogenea o alterato il rapporto originario tra il valore delle singole unità e tra queste e l’edificio”.
Il momento decisivo per individuare il valore delle singole porzioni immobiliari di proprietà esclusiva dei condomini e del ragguaglio in millesimi al valore dell’edificio è quello in cui è stato adottato il regolamento e sono state formate le tabelle.
Qualora venga richiesta la revisione delle tabelle gli errori che vengono dedotti in giudizio devono, oltre che essere causa di una divergenza apprezzabile tra i valori posti a base della originaria redazione delle tabelle e quelli a quel tempo effettivi, risultare anche oggettivamente verificabili in base agli elementi sui quali il valore in quel momento doveva essere calcolato.
La vicenda giudiziale sottoposta in quel caso ai giudici di legittimità aveva avuto inizio con l’azione proposta da un condomino nei confronti degli altri condomini di uno stabile per l’accertamento dell’erroneità delle tabelle millesimali di riparto delle spese finalizzata alla restituzione delle somme che costui aveva versato al condominio nel corso di circa dieci anni.
Il Tribunale di primo grado aveva respinto la domanda e così pure la Corte di Appello che, nel sottolineare che l’errore rilevante, ai fini dell’art. 69 delle disposizioni di attuazione del codice civile, deve avere carattere oggettivo e provocare una rilevante divergenza tra il valore attribuito nelle tabelle alle unità immobiliare e quello effettivo, contestò al condomino la mancata indicazione e dimostrazione specifica degli errori oggettivi da cui erano viziate le tabelle e la presunta erroneità di queste non poteva desumersi dalla divergenza da quelle elaborate nella consulenza tecnica d’ufficio espletata in giudizio che si era basata su criteri di valutazione e di calcolo utilizzati nell’attualità.
La difesa del condomino non aveva fornito la prova di quali fossero stati i criteri di calcolo concretamente usati per la formazione delle tabelle originarie e la loro coincidenza con quelli usati dal consulente tecnico per giungere a redigere tabelle difformi.
Quindi è opportuna ogni più opportuna cautela nell’istruire una azione giudiziale mirante ad ottenere la rettifica delle tabelle millesimali e sottolineo che l’errore che giustifica la revisione non è l’errore vizio del consenso, di cui all’art. 1428 e seguenti del codice civile in tema di vizi del consenso nel contratto, ma quello da cui deriva una palese divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari e il valore proporzionale ad esse attribuito nelle tabelle.
Nel caso auspicabile che i condomini decidano di procedere alla revisione delle tabelle e la questione venga sottoposta all’assemblea occorre far riferimento per le maggioranze necessarie per l’approvazione, alla sentenza della Cassazione, sezioni unite, n. 18477 del 9 agosto 2010, il cui principio è stato ribadito di recente in una ordinanza del 20 maggio 2011 della VI sezione civile, secondo cui “l’atto di approvazione delle tabelle millesimali, al pari di quello di revisione delle stesse,non avendo natura negoziale, non richiede il consenso unanime dei condomini e ben può essere adottato con la maggioranza qualificata dell’art. 1136, comma secondo del codice civile.”
Pertanto l’assemblea deciderà per la revisione delle tabelle millesimali con il voto favorevole della maggioranza dei presenti che però rappresentino almeno la metà del valore millesimale dell’edificio.
Lo Studio legale De Valeri operativo a Roma anche nel settore del diritto condominiale è a disposizione per ogni ulteriore chiarimento.
Avv. Luigi De Valeri
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